Investissement immobilier

5 conseils d’une architecte

Les architectes sont en première ligne pour analyser les enjeux d’un investissement immobilier réussi ou, au contraire, les raisons d’un projet échoué. 

C’est la raison pour laquelle j’ai voulu interviewé une architecte expérimentée et j’ai eu la chance de rencontrer Veneta Vladimirova avec laquelle on a beaucoup de choses en commun.  

1. Les meilleurs conseils d’une architecte

Tout d’abord j’ai voulu savoir quelles sont les erreurs majeures des investisseurs. Ensuite ce que représente pour elle un projet réussi. Ce n’est pas la même chose de terminer un projet (ce qui est déjà énorme) et d’avoir anticiper toutes les problématiques afin d’avoir un investissement rentable. 

J’ai également beaucoup appris lors de cette conversation. C’est toujours très enrichissant de parler avec des professionnels et d’avoir la liberté à leur poser toutes les questions qui nous paraissent importantes. 

Nous avons également évoqué la crise immobilière qui est bien là. Il faut trouver le moyen de tenir jusqu’à la prochaine embellie du marché. 

Toujours est-il qu’en période de baisse des prix, les acheteurs sont en position de force et il y a de belles affaires à faire. 

Je vous souhaite bonne lecture et/ou visionnage. 

2. Transcription de la vidéo

Détélina Lyoubénova : Bonjour et bienvenue sur ma chaîne dédiée à la liberté financière mais plus précisément à l’investissement immobilier intelligent et à la croissance sous toutes les formes.

Je suis Détélina Lyoubénova. Je suis investisseur immobilier et coach et aujourd’hui je vous propose un nouveau rendez-vous avec une personne que j’ai rencontrée il y a plusieurs années et avec qui on a beaucoup de choses en commun.

On est toutes les deux Bulgares, d’origine bulgare, on habite toutes les deux à Paris, elle est architecte diplômée d’Etat, moi je m’intéresse à l’architecture. Elle est investisseur immobilier et moi aussi.

Mais avant de vous présenter mon invitée spéciale d’aujourd’hui je vous propose de vous abonner à la chaîne si ces sujets peuvent vous intéresser.

Alors je souhaite la bienvenue à Veneta Vladimirova.

Veneta Vladimirova : Bonjour Détélina. C’est un vrai honneur d’aujourd’hui d’être avec toi sur ta chaîne je te remercie pour l’invitation.

DL : Merci beaucoup Veneta d’être avec nous et de nous accorder cette interview.

Alors sans plus attendre est-ce que je peux te demander de te présenter brièvement s’il te plaît ?

VV : Avec plaisir. Je m’appelle Veneta Vladimirova. Je suis chef de plusieurs entreprises mais comme tu l’as évoqué, je suis avant tout architecte diplômé d’État français.

J’ai ma société d’architecture à Paris et à Nantes et je suis en train de développer toute la maîtrise d’oeuvre en essayant de terminer la boucle et former un cercle de confiance et de qualité pour pouvoir assurer au mieux les projets sur lesquels je travaille.

Et j’investis également dans l’immobilier, j’ai plusieurs aspects, plusieurs casquettes autour de l’immobilier ce qui me permet d’avoir un regard assez complet autour d’un projet.

DL : Où est-ce que tu trouves le temps l’énergie pour faire tout ça ?

VV : Je pense que tout part du fait que j’aime ce que je fais et je me donne le temps de le faire. Je suis aussi une maman donc il y a plusieurs aspects de la vie, j’ai plusieurs vies dans une journée, ce qui me motive aussi et il y a un qui motive l’autre et en fait ça vous permet de rester tout le temps motivée et active.

J’adore être active, c’est peut-être aussi pour ça je peux pas me poser, je prends peu de temps à rien faire donc voilà.

DL : Quels sont tes meilleurs conseils pour créer un bien unique mais aussi rentable dans la perspective d’une mise en location ?

VV : Alors quand je rencontre un nouveau client mais même des clients que je suis depuis un petit moment avec un projet concret, premier conseil c’est de faire des choses dans l’ordre. Vraiment prendre le temps de faire des choses dans les règles de l’art et surtout s’entourer des bons professionnels avec lesquels le projet avancera sans forcément être retenu. 

Je rencontre beaucoup de fois où on essaye de faire vite on avance effectivement à un moment donné un peu plus vite que normalement et à un moment donné on se rend compte qu’on n’a pas fait quelque chose et ça veut dire qu’il faut tout repartir à zéro et le temps est complètement perdu.

Donc vraiment faire des choses dans les règles et surtout s’entourer de bons professionnels avec lesquels avancer comme il faut dans un projet immobilier.

DL : D’accord donc tu es adepte plutôt de l’école où il faut baliser le chemin, il faut analyser, anticiper avant de passer à l’action plutôt qu’on a un projet, on a de l’ambition, on fonce et après on va réfléchir ?

VV : C’est entre les deux quelque part parce que si on a la bonne base au départ et si on est assez organisé effectivement il y a quelques étapes qu’on peut sauter en premier lieu ou bien essayer d’aller un peu plus vite. Mais si on a la bonne base on sait exactement où il faut foncer un petit peu plus et moins réfléchir et où au contraire il faut se poser et bâtir la bonne stratégie d’action.

Je pense qu’une fois qu’on a vraiment la bonne base après c’est plus simple de tracer son chemin à vitesse soit vite, de temps en temps, soit un peu plus modéré. Mais tout est une question aussi d’expérimentation et puis de vécu.

Donc ok, on prend le risque de faire quelque chose de nouveau, en tente, on teste. Soit on est vraiment posé sur les acquis et on essaye de jongler entre les deux. Je pense qu’entre les deux c’est une bonne une bonne solution et comme tu le sais, chaque projet est unique. Donc il y a pas une seule formule qui fonctionne à chaque fois.

DL : Oui tout à fait. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes à ton avis que tu vois parmi les gens de ton entourage, les investisseurs que tu suis et que tu accompagnes ?

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VV : La plus grande erreur c’est justement d’être d’allé un peu trop vite parfois je le vois beaucoup.

Il faut savoir que chaque projet est encore une fois unique et les enjeux sont pas les mêmes à chaque fois, surtout par exemple quand on va devoir investir dans un bien qui est of market ou qui est très très intéressant ou effectivement un premier regard on pense faire une très très bonne affaire. C’est justement parfois il faut agir très très vite parce que derrière il y a encore beaucoup d’autres personnes qui sont prêtes à investir si on ne le fait pas immédiatement.

Donc là il y a l’expérience je pense qu’il rentre en jeu et ce petit sixième sens qui vient parfois chez l’investisseur se dire :
est-ce que du coup l’affaire elle est vraiment bonne où il y a un vice caché quelque part et je m’embarque dans une aventure très très compliquée. Donc à ce moment-là vient exactement le moment où il faut s’entourer de bonnes personnes et de bons professionnels.

Si on visite avec son architecte, on visite avec son entrepreneur, il y a beaucoup plus de chance qu’on arrive à se rendre compte de tous les vices cachés, et effectivement si le bien est vraiment rentable ou pas.

Et donc parfois je me dis souvent j’arrive un peu en second temps où il y a beaucoup de choses qui ont été faites mal et rattraper le coup en fait c’est parfois impossible ou alors beaucoup trop tard ou alors trop coûteux ou alors ça prend trop de temps.

Donc vraiment le bon timing et la bonne intégration de professionnels au bon moment pour moi c’est la clé de la réussite opération immobilière. Une fois qu’on commence à mélanger des étapes et qu’on se trompe, là parfois c’est un peu trop tard et ça coûte beaucoup plus d’argent et en fait, tout le but final d’investir c’est aussi de gagner de l’argent.

DL : Tout à fait. Peut-être un mot par rapport au budget prévisionnel de chaque projet ? Il est fréquent que le budget réel dépasse le budget prévisionnel. Or est-ce que ça veut dire qu’on a mal calculé ou tout simplement il faut toujours prévoir 10% de plus en cas de d’imprévus?

VV : Ça était depuis tous les temps qu’au final, on estime quelque chose le budget est dépassé, d’autant plus aujourd’hui,
on voit les prix qui sautent tous les mois. C’est incontrôlable. C’est imprévisible. Ça se stabilise un petit peu en ce moment mais quand même ça reste difficile à pouvoir se projeter dans des travaux surtout qu’ils vont démarrer par exemple dans un mois, deux mois, qui vont se terminer dans quatre, cinq, six mois.

Donc ce n’est pas évident estimer un budget effectivement il faut toujours prévoir un minimum 10% de marge et d’imprévus, c’est la base.

Je pense à chaque bilan financier, il faut absolument qu’on prévoir un montant d’imprévu : est-ce que c’est un pourcentage, est-ce que c’est une somme fixe mais toujours être prêt d’un peu plus. Et effectivement, encore une fois j’insiste, mais si on fait l’estimation avec un projet concret avec un professionnel qui a l’habitude de le faire, c’est là où on est gagnant. Et on peut prévoir justement un peu mieux notre budget.

DL : Est-ce que dans ton expérience tu peux nous citer un exemple d’un projet qui démarrait bien et finalement ça s’est transformé en cauchemar ? Ton pire souvenir professionnel.

VV : En fait le pire souvenir dans mon expérience, il a eu beaucoup de projets abandonnés, il faut le savoir, de toute ampleur.

Moi je travaille principalement avec des professionnels. Donc il s’agit de projets immobiliers à grande échelle, souvent des immeubles, d’ensembles d’immeubles, des lotissements, de quartiers, d’îlots… C’est souvent des gros projets avec des gros enjeux, non seulement budgétaires mais politiques.

Donc parfois les enjeux ne sont pas forcément entre nos mains ni les mains de mes clients, de mes maîtres d’ouvrage. Donc des projets qui se terminent en catastrophe, ça il y en a, surtout en ce moment. Quand je dis que ça fait deux ans que ça dure un peu la crise de l’inconnu mais pas forcément à cause de quelque chose qui était mal calculé. C’est souvent par la surprise des temps et là on le voit le hausse des prix par exemple d’une vitesse extrême ou le manque de certains matériaux, manque de financement.

Donc souvent je travaille sur des projets qui sont mis en vente sur plan, en VEFA. Et on se rend compte qu’aujourd’hui par exemple avec les crédits impossibles presque à avoir, au final tout le monde souffre sur la chaîne derrière et même les promoteurs parce que en fait le consommateur, l’acheteur final, il peut plus acheter.

Donc les projets sont en arrêt, c’est dommage. Là j’ai des sujets sur lesquels on piétine 1 an, 1 an et demi.

On est obligé de s’arrêter parce que on arriverait pas à avoir les 70% de revente avant de démarrer les constructions et donc les projets restent abandonnés.

DL : Est-ce que les promoteurs préfèrent brader le projet et le vendre à quelqu’un d’autre vraiment à un prix très très bas, ou ils abonnent vraiment, même dans ce cas-là je pense qu’il y a une certaine responsabilité vis-à-vis de la municipalité ?

VV : C’est compliqué, les promoteurs bien évidemment ils essaient de revendre le projet avec le permis de construire. C’est à ce moment-là qu’il y en a d’autres qui profitent, qui sont un peu plus grands, qui ont plus de trésorerie et qui peuvent supporter un projet un peu plus longtemps. Mais donc à ce moment c’est ce qu’on observe.

On obtient beaucoup d’inter-changement, de permis de construire et au lieu d’avoir au final que de nouveaux projets, on s’échange les projets déjà faits qui ne fonctionnent pas pour le promoteur initial.

Donc c’est un peu la tendance à ce moment. Je vois beaucoup de rachats de permis et j’espère que quand même les opérations vont aboutir. C’est pas parce qu’un projet n’est pas viable pour un investisseur qu’il est pour tous. Donc c’est une bonne chaîne mais le but c’est quand même de faire des opérations. J’espère que bientôt, ça va se débloquer.

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DL : On espère tous que cette crise multiple va un petit peu commencer à se régler. Dans tous les cas, je pense qu’il faut s’habituer à vivre et à travailler en temps de crise parce qu’on l’a vu depuis plusieurs années, elles se suivent et ne se ressemblent pas. De l’importance vraiment de s’entourer de professionnels, de se former et de savoir où on met les pieds parce que un pas mal calculé peut effectivement nous coûter très très cher. Je ne parle pas uniquement en termes d’argent, mais je parle en toutes sortes de conséquences par la suite.

Voilà Venetta, alors j’aimerais aussi qu’on parle des projets réussis. Toi en tant qu’architecte, qu’est-ce que c’est pour toi un bon projet réussi, mené à bout ?

VV : Alors un bon projet réussi pour moi c’est souvent quand l’équipe qui travaille dessus et très solide et s’entraide et comme l’équipe je prends en compte donc le maître d’ouvrage, le client, l’architecte, les bureaux d’études.

Et du coup c’est vraiment ils ont un seul but et ensemble ils vont aller chercher des solutions pour sortir le projet. C’est là où j’ai un projet très concret en tête, un projet sur lequel on travaille depuis très longtemps, depuis 3 ans et demi. Il s’agit d’environ 80 habitations à faire, construction neuve sur la ville de Bagneux. C’est un sujet qu’on travaille avec un grand investisseur, avec un grand promoteur. Et pourquoi ce projet il est mené jusqu’au bout notamment dans cette période de crise ?

Parce que le maître d’ouvrage qui a été très très présent, il s’est battu à nos côtés vraiment. On était très très solide ensemble et puis on n’a pas lâché le morceau. On a questionné les mairies on a questionné des riverains, on a travaillé vraiment dans le fond pour pouvoir sortir le projet et on n’a jamais abandonné.

C’est quelque chose sur lequel du coup je leur remercie parce que c’est pas évident quand on est seul à se battre mais quand on est à plusieurs, quand on croit dans un projet, dans une cause dans ce qu’on est en train de faire, c’est là où j’ai vu la différence par rapport à d’autres qui ont été abandonnés peut-être un peu trop tôt.

Et c’est un projet réussi pour moi parce que là on rentre en chantier, on a eu notre permis, on a eu aucun recours sur le permis aussi.

Donc voilà, c’est un projet qui finalement se termine bien et le travail était très très concentré, très très compliqué au départ du projet mais contente de l’avoir réussi.

Et donc aujourd’hui, bientôt, j’espère fin de chantier dans un an et demi, voire deux. Et là on va être vraiment satisfait de notre travail et c’était un vrai travail d’équipe, je peux le dire !

DL : Je suis très contente pour vous, toutes mes félicitations ! Effectivement c’est très satisfaisant de voir aboutir un projet de longue date, surtout quand il y a plusieurs parties prenantes dans une période qui n’est pas facile.

Vraiment voilà, c’est très très important effectivement de voir aussi de projets qui sortent de terre et pas d’épines et d’obstacles sur la route. Et je suis également vraiment persuadée qu’il y a d’un côté quand tu laisses le professionnalisme, les compétences mais beaucoup de gens aujourd’hui sont compétents, mais de l’autre côté ce qui a fait la différence dans votre projet dans beaucoup je pense, c’est les qualités personnelles, l’engagement du professionnel, du maître d’oeuvre qui a fait que le projet aujourd’hui est en train de se réaliser.

Et c’est souvent comme ça, dans tout domaine. Voilà il y a le professionnalisme mais derrière c’est vraiment les valeurs que les personnes portent qui vont faire la différence.

VV : Effectivement je confirme que c’est aussi une relation humaine et professionnelle quand tout le monde croit dans le même but parce qu’au final, on a tous le même objectif sortir le projet et en plus de la meilleure façon. Donc au final il n’y a pas mieux que travailler la main dans la main et se questionner sur la stratégie ensemble et avancer d’un seul pas.

DL : On voit bien que ce n’est pas facile mais c’est pas pour ça qu’il faut s’arrêter, il faut désespérer, non il y a toujours voilà pour ceux qui ont des idées, pour ceux qui ont les compétences, pour ceux qui ont l’engagement, ceux qui ont envie de créer du réseau, il y a toujours de choses de belles choses à faire.

Et j’aimerais te demander quels sont précisément tes accompagnements ? Comment est-ce que vous travaillez avec ton associé ?

VV : Oui donc aujourd’hui nous n’avons pas une structure d’architecture, mais plusieurs avec mon associé sur Paris ou mes 3 associés à Nantes.

Nous sommes plusieurs personnes à travailler et à exécuter des projets mais principalement les associés qui vont rencontrer de nouveaux clients.

C’est une relation de longue date avec son architecte je pense. Ce n’est pas une relation qui est one shot ou qui est très courte parce que c’est une relation qui se battit avec le temps et avec les projets.

C’est important que l’architecte connaisse son client et que le maître d’ouvrage connaît son architecte parce que c’est là où la chimie s’opère et c’est là où on arrive à connaître les besoins l’un de l’autre et répondre aux besoins même avant encore qu’il soit exprimé. Et c’est pareil pour les goûts, les besoins, les envies, les rêves.

Il faut pas oublier que l’immobilier il y a une grande partie de rêve dedans et de passion et de d’amour vers tout ce qui nous semble esthétique et beau, ce qui est très personnel, chacun ses critères. Mais si cette relation elle est dense et elle continue, c’est beaucoup plus simple pour qu’on puisse s’estimer et s’analyser et se satisfaire à long terme.

Donc un projet se développe sur plusieurs phases souvent. Ça commence par une visibilité, par une estimation : est-ce que déjà ce sur quoi le client se projette est faisable ou pas ? Parce que parfois il y a des facteurs que l’investisseur n’a pas toutes les schémas devant lui et notamment tout ce qui est côté urbanisme faisable en termes de normes.

Enfin voilà, il y a plusieurs facteurs. L’architecte, lui va avoir une vision complémentaire à celle de son investisseur. Donc cette table de faisabilité pour moi est très importante parce que ça sert à rien d’avancer sur un projet si on peut rapidement estimer s’il est faisable ou pas.

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Donc après, une fois que le projet est estimé faisable, on va entamer des étapes qui vont nous permettre d’approfondir le projet.

Il faut absolument passer par la phase conception de ce qui nous permet d’avoir un meilleur chantier et estimation des coûts. Donc souvent quand on me dit : « mais ça va coûter combien » ? Mais quoi va coûter combien quoi ?

Et ce qui est très important c’est de connaître son enveloppe budgétaire quand on investit et la communiquer à son architecte, parce qu’au final lui, il va avoir un but quelque part le budget va lui donner des limites, alors j’aime pas le mot « limites » mais va donner un cadre à son imagination et ce qu’on peut faire.

Parce que quand on n’a pas de budget, l’imagination est très vaste, on peut aller très loin et c’est une perte de temps, perte de travail. Et il faut tout refaire une fois quand on se rend compte qu’en fait, on n’a pas les moyens pour réaliser ce que l’architecte a fait.

DL : Est-ce que vous travaillez qu’avec des groupes promoteurs ou vous avez déjà accepté et vous continuez de travailler avec des particuliers, on va dire pour des budgets entre, je sais pas 300.000 ou jusqu’à 1.000.000 par exemple ?

VV : On accompagne également des investisseurs qui démarrent ou des particuliers comme tu dis tout est une question aussi de projet et effectivement de budget. Bien évidemment maintenant ça c’est mon cas. Les architectes en générale sont capables de travailler sur tout type de projets donc il faut vraiment pas hésiter les consulter.

Nous on travaille aujourd’hui beaucoup sur avec le cœur. On estime que le projet c’est avant tout la relation humaine et si on a une bonne relation avec la personne, voilà on a envie de donner.

Les projets c’est des bébés, c’est des enfants, c’est des êtres qui sont propres au maître d’ouvrage mais également nous, on se donne à 1000% également pour pouvoir sortir le sujet et satisfaire nos clients.

Donc c’est une relation qui est pour moi très intime également et très dense, très épuisante. Donc il faut absolument qu’on arrive à avoir un coup de coeur sur le sujet et s’investir à fond même si le budget du coup passe un peu en second temps.

DL : Donc ne pas hésiter à vous consulter, même si voilà aujourd’hui vous êtes positionnés sur des gros ensembles d’immeubles. Ça peut être tout à fait un coup de coeur et décider d’accompagner voilà des particuliers qui démarrent.

VV : C’est possible. Nous on travaille déjà on a fait aussi beaucoup d’architecture d’intérieur, tout ce qui est optimisation de la surface, de l’espace. On fait du mobilier sur mesure, donc il y a vraiment beaucoup de choses sur lesquelles on peut imaginer de travailler ensemble.

DL : Où est ce qu’on peut rentrer en contact avec vous ?

VV : Nous sommes présents sur les réseaux sociaux, donc il y a Instagram, il y a Facebook, il y a LinkedIn. Et nous avons également un site internet.

DL : Votre nom de marque, le nom de votre cabinet c’est…?

VV : C’est V&A à Paris ou à Nantes.

DL : Le dernier mot de cette interview. D’après toi est-ce qu’il est encore possible de continuer à créer, à investir et de devenir ou de continuer à être un investisseur rentable ?

VV : Je pense que oui, c’est le moment de faire. On est dans une période de crise certes mais justement on a déjà vu dans l’histoire que c’est dans ces moment-là qu’on arrive à être créatif et innovant et c’est là où la magie commence à opérer.

Moi je crois beaucoup aujourd’hui que si on a envie de continuer et de faire de belles choses, il faut s’associer, il faut travailler en binôme, il faut travailler en équipe et je parle pas qu’entre investisseurs mais l’ensemble de l’équipe qui travaille sur un projet.

Trouver des moyens pour qu’on réinvente un peu les projets, on cherche d’autres possibles et c’est le moment d’être un peu plus dans l’innovation, dans la créativité, dans l’avenir. Et j’aime beaucoup ces moments-là, même si c’est dur pour le moral, parfois c’est dur pour le porte-monnaie mais je pense que tout est à faire aujourd’hui.

Et il faut rester très ouvert à toute possibilité en fait d’entamer un projet. Et puis justement cette période plus dure nous fait grandir aussi parce que forcément il faut trouver des solutions et on devient plus créatif et ensuite imaginez quand on peut marcher dans la montagne, en pente montante qu’est-ce que ça va être sur l’espace quand c’est plat ?

Donc je pense qu’il faut le prendre comme si cette période nous prépare à être des personnes plus résistantes, des meilleurs créateurs et forcément des personnes qui ont envie de laisser un impact non seulement dans le milieu du logement, mais aussi un impact humain avant tout.

VV : Très très bien dit. Merci beaucoup.

DL : C’était vraiment une interview délicieuse, j’ai appris beaucoup de choses.

Et puis aussi je te remercie de montrer aussi que les architectes sont aussi des personnes très accessibles. Voilà ce n’est pas toute la profession mais il y a aussi des architectes très accessibles et qui sont tout à fait ok pour partager des conseils et de retours d’expérience comme toi.

VV : Avec grand plaisir, ça m’a vraiment fait plaisir d’échanger avec toi et de discuter sur des sujets aussi intéressants.

DL : Super ! Merci à vous d’avoir été jusqu’au bout avec nous.

J’espère que cette interview va vous donner encore plus envie de continuer, de préciser votre projet et surtout de vous entourer de professionnels de l’immobilier mais aussi de professionnels tout simplement de votre domaine qui vont vous aider à peaufiner et aller jusqu’au bout de vos idées aussi grandes, aussi folles qu’elle soient.

N’hésitez pas à me laisser des commentaires, ce que vous en avez pensé, de poser des questions à Veneta ou à moi sous la vidéo.

Et puis je vous dis à très bientôt pour de nouveaux rendez-vous sur cette chaîne.

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