Investissement immobilier

Faire des travaux en toute sérénité

Travaux en toute sérénité

Cet article a pour objectif de vous éviter les principales erreurs commises lors d’un chantier. Il s’inspire de ma propre expérience ainsi que des retours d’autres investisseurs.

Qui n’a pas rêvé de transformer son appartement ou maison en lieu de vie exceptionnel, moderne, ouvert vers l’extérieur, décoré avec goût et audace?

Combien de personnes ont préféré se contenter du préexistant plutôt que d’oser se lancer dans une période de travaux qui peut s’avérer difficile et sembler interminable.

Je sais que c’est une décision courageuse mais nécessaire dans notre évolution personnelle, voire indispensable si on vise de devenir investisseur.

Voici mes conseils pour maîtriser au maximum son budget, les délais ainsi que le bon déroulement de l’ensemble du chantier.

1. Préparer minutieusement la phase des travaux

La préparation des travaux est primordiale pour le succès de tout chantier. On est souvent pressé de commencer les travaux pour en finir le plus tôt possible. Cependant l’impatience du propriétaire ne doit pas nuire à son propre intérêt.

Tout chantier petit ou grand commence par :

a) se renseigner auprès du service de l’urbanisme sur le PLU (Plan local d’urbanisme)

Vous serez amené en fonction de la nature de votre projet et de son impact sur votre voisinage de déposer soit une déclaration de travaux soit un permis de construire.

Avant d’aller voir le service de l’urbanisme de votre ville, il est primordial d’avoir une idée précise de votre projet et de ce que vous comptez demander.

Commencez par consulter sur le site Web de la mairie ce que le PLU vous autorise à faire dans le secteur où se trouve votre bien. En fonction de l’importance de votre projet et des modifications extérieures envisagées, il vous faudra dès ce stade consulter un architecte. Ce rendez-vous vous permettra de réajuster votre projet pour l’accorder au mieux avec les règles en vigueur.

L’étape suivante est de prendre rendez-vous avec le service de l’urbanisme afin de sonder vos interlocuteurs et leur degré de souplesse. Même si vous aurez à faire à des fonctionnaires qui appliquent avant tout des règles, l’image que vous leur enverrez pourra néanmoins influencer l’appréciation du dossier et, au final, leur décision.

Ne montrez pas vos plans d’architecte lors de ce premier échange. Vous pouvez éventuellement appuyer votre argumentaire avec quelques photos de l’extérieur du bien pour les aider à visualiser vos idées.

A ce stade, exposez votre projet oralement et ne parlez pas des modifications envisagées à l’intérieur. Cela sort de leur juridiction et ne fera que compliquer la lecture de votre dossier.

Le fait de transformer votre sous-sol en home cinéma ou votre grenier en salle de jeu augmentera la surface habitable de votre bien. Il vous faudra donc déclarer ce changement aux services fiscaux.

Toutefois, n’en parlez pas au service de l’urbanisme car il pourrait opposer un refus à votre projet dans son ensemble pour un détail qui au départ ne le concerne pas.

En résumé, préparez bien votre entretien de manière à montrer que vous maîtrisez votre projet et ne soyez pas trop transparent. Concentrez-vous sur les modifications extérieures ayant un impact sur le voisinage.

b) détailler son projet par écrit

Si vous voulez que l’entreprise que vous allez choisir suive scrupuleusement votre vision pour obtenir le résultat souhaité, faites un cahier des charges pour chaque pièce, comprenant la liste exhaustive des travaux, des plans cotés (à l’échelle si possible), éventuellement des photos imprimées sur lesquelles vous noterez quelques reprises spécifiques. Ainsi vos souhaits seront clairement détaillés et suivis dans le cadre d’un budget délimité.

Préparation des travaux

Le manque de temps et la pression peuvent entraver la bonne compréhension entre le client et le prestataire. Faire ce travail au préalable vous prémunit contre de mauvaises surprises parfois non intentionnelles.

Vous aurez également le mérite d’avoir présenté un ordonnancement précis et définitif.

c) connaître les dimensions de chaque pièce

Avant d’avancer plus en amont dans la préparation des travaux, assurez-vous de bien connaître les dimensions de chaque pièce de votre bien. Vous en aurez besoin pour comparer et juger les différents devis établis par les professionnels.

Les artisans ou le chef de chantier feront également leurs relevés des dimensions, mais cela ne vous empêche pas d’avoir vos chiffres à l’appui. Il y a parfois des différences dans la manière de faire les relevés.

C’est un point très important car tout le budget travaux sera estimé en fonction de la superficie de chaque pièce à rénover en plus du choix des matériaux. De plus, si vous commandez des meubles sur mesure, ces informations vous seront précieuses.

d) choisir son équipe

Si votre chantier est très important et engage plusieurs centaines de milliers d’euros, je ne peux que vous recommander de faire appel à un architecte.

Au delà de vous aider dans vos choix créatifs et sa capacité à trouver des solutions astucieuses, il est formé pour planifier les travaux dans le bon ordre et s’assurer de la viabilité technique des décisions. De plus, il a souvent un réseau d’artisans qui peuvent vous permettre d’obtenir des prix négociés et des délais plus courts.

Rappelons que l’appui d’un architecte vous sera, en fonction de la surface de votre bien, obligatoire si vos travaux nécessitent la demande d’un permis de construire.

Pour le choix de l’entreprise qui prendra en charge le chantier, la meilleure tactique est de se faire recommander des professionnels qui ont déjà fait leurs preuves. Pour cela, appuyez-vous sur votre réseau : amis, architecte, agence immobilière…

Il y a également de plus en plus de partage d’expériences et de contacts liés aux investissements et aux travaux sur les réseaux sociaux. En général, tout le monde joue le jeu et partage recommandations et mises en garde. Intégrez un de ces groupes même si vous débutez dans ce domaine.

Choix de l'équipe en charge des travaux

En général, il est recommandé de comparer en moyenne 3 devis après avoir vérifié la solidité et la fiabilité des sociétés. Les devis doivent être détaillés le plus possible et comporter notamment :

– la date du début et la durée du chantier
– prix unitaire par tâche ou prix forfaitaire
– prix hors taxe et TTC
– matériaux utilisés et quantités …

Vous pouvez demander les coordonnées des anciens clients de chaque entreprise pour les contacter et savoir s’ils ont été satisfaits, si le chantier a été terminé dans les délais et si les prestations ont été de qualité.

Vous pouvez également visiter un ou plusieurs chantiers réalisés par l’entrepreneur pressenti.

Avant de choisir votre entreprise, regardez attentivement les prix, les délais ainsi que les matériaux choisis. Vous pouvez négocier une clause prévoyant des indemnités journalières en cas de retard excessif.

D’après mon expérience, le devis le moins cher n’est pas forcément le meilleur. L’humain a également une grande importance et le ressenti que vous aurez en allant visiter un chantier en cours pourra vous aider prendre la bonne décision.

Autant un devis trop flou et imprécis n’est pas une bonne chose, autant un devis trop détaillé peut être contraignant pour le client si vous y apportez des modifications à posteriori.

2. Les travaux

Entreprendre des travaux est rarement une partie de plaisir mais le résultat nous fait souvent progresser. Pour que cette expérience ne tourne pas au cauchemar, je vous recommande une attitude positive et de la prudence :

a) être présent sur le chantier

A ce stade vous avez déjà votre équipe constituée (architecte, chef de chantier, artisans).

Cependant, essayez d’être présent régulièrement sur le chantier. Vous serez ainsi en mesure de prendre rapidement des décisions sur les choix de matériaux ou en cas de problèmes imprévus lors de la rénovation.

Vous exercerez ainsi un contrôle dans l’exécution des travaux, ce qui motivera les équipes à prendre soin de chaque étape, notamment les travaux invisibles une fois la tâche effectuée (ex : laine de roche sous le « placoplâtre »).

C’est une attitude humaine : plus les équipes vous voient, plus elles seront motivées à avancer sur le chantier.

Gros travaux

Si un poste budgétaire coûtait plus cher que prévu, faites un point avec votre chef de chantier pour réajuster l’enveloppe globale en faisant des économies sur d’autres postes.

b) entretenir de bons rapports avec toute l’équipe

Le respect de tous les intervenants de votre projet est primordial. Même si vous êtes le patron, valoriser et écouter l’équipe ne peut que vous faire gagner des points. Les intervenants seront d’autant plus motivés à s’appliquer dans votre projet.

Trop souvent des chantiers tournent mal à cause des mauvaises relations entre le propriétaire et le chef de chantier. Malgré des imprévus (retards de livraisons, intempéries, maladies, matériel cassé) gardez votre calme pour préserver la bonne entente. Il en dépend du succès de votre investissement.

Si vous faites un appel à un architecte, soyez vigilant sur ses rapports avec le chef de chantier. Les rapports peuvent vite s’envenimer sans que vous vous en aperceviez si l’architecte est trop directif avec l’équipe.

c) prévoir 10% à 20% de plus que le budget estimé

Pour être le plus serein possible, prévoyez une marge de 10% à 20% de plus que le budget initialement prévu.

Un chantier est toujours sujet à de nombreux imprévus notamment s’il s’agit d’une rénovation.

Les mauvaises surprises sont vite arrivées en cassant des murs ou des sols. Cela fait partie du jeu. Faites en sorte qu’une marge d’erreur soit supportable pour vos finances.

d) échelonner les paiements

En général, vous payez 20% à 40% du budget en début des travaux, le reste doit être échelonné en 2 ou 3 virements. Avant chaque déblocage partiel de fonds, assurez-vous que les travaux déjà terminés sont faits correctement et correspondent au devis établi et signé par les deux parties.

Budget travaux

Avant de faire le dernier paiement, regardez bien les finitions et assurez-vous de la qualité de chaque poste de travail : vérifiez les prises, postes lumineux, la mise en eau, testez la mise en route des différents éléments (chaudière, etc…).

C’est le moment d’exprimer toute réclamation en sachant rester diplomate.

Avez-vous déjà entrepris un chantier d’envergure ? Si oui, quelles ont été les principales difficultés rencontrées et comment les avez-vous surmontées ?

Si cet article vous a été utile, n’hésitez pas à me laisser un commentaire, à le partager sur les réseaux sociaux ou à en parler à votre entourage.

A votre succès et épanouissement !

Partager l'article
  •   
  •   
  •  
  •  
  • 11
  •   
  •  
    11
    Partages

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.