Investissement immobilier

Ma pire erreur en immobilier

Tous les investisseurs commettent un jour ou l’autre des erreurs. On a beau réfléchir, discuter, calculer, personne n’est à l’abri de mauvaises surprises.

Quand on se lance dans un nouveau projet immobilier, on est gagné par l’enthousiasme de relever un nouveau challenge prometteur de croissance. Dans cette aventure, on peut négliger parfois des points importants comme la signature en amont d’un contrat formel entre l’investisseur et l’entreprise en charge des travaux.

1. Bloquer une bonne affaire sans se précipiter

On peut aller vite sans négliger le temps de maturation du projet. Le même concept s’applique à la recherche d’entrepreneur capable de gérer et mener à bon terme les travaux.

Dans notre course à bloquer l’affaire, à déléguer les travaux et à louer le bien au plus vite, on peut commettre des erreurs qui peuvent s’avérer fatales ou très coûteuses à réparer.

C’est exactement ce qui m’est arrivé !

Comment j’ai pu me retrouver dans cette situation?

2. L’erreur d’un contrat oral

Mon dernier achat de résidence principale engageait un budget conséquent aussi bien en terme d’acquisition qu’en terme de travaux. On s’est tout naturellement tourné avec mon mari vers l’entreprise qui avait déjà travaillé pour nous et avait effectué un travail correct.

Même si on a fait faire plusieurs devis, l’entrepreneur en question nous a proposé un prix bien au-dessous des autres concurrents. C’était une offre orale qui n’a jamais été suivie d’offre écrite ni de devis détaillé où on peut voir clairement le coût des travaux et les délais de réalisation.

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Pressés par le temps et rassurés par le fait qu’on connaissait déjà ses qualités et ses défauts, on l’a engagé sans jamais lui faire signer un devis ou le moindre contrat. C’était aussi le mode de fonctionnement habituel de cet entrepreneur.

Ce rapport de confiance a très vite montré ses limites.

Je vais nommer l’entrepreneur en question Monsieur C. Il a parfaitement réussi l’étape de gros oeuvre pour ensuite ralentir le chantier sur la partie construction de nouveaux espaces et aménagement.

Les retards étaient indépendants de sa volonté (délais de livraison rallongés, accidents de la route, livraison de matériaux cassés, changement de sous-traitant, printemps orageux…) mais cela pénalisait le chantier.

J’estime toutefois qu’il n’a pas assuré son rôle de conseil et de mise en garde face aux imprévus.

Je voyais s’accumuler différents problèmes au fur et à mesure que le chantier avançait y compris ceux liés à la gestion du personnel.

3. Les mille raisons d’un chantier qui a pris du retard

Voici un panel non exhaustif de tout ce à quoi j’ai eu droit lors des travaux :

– le printemps le plus pluvieux depuis 50 ans ;

Déluge dans un chantier

– l’atelier du cuisiniste qui fabriquait notre cuisine sur mesure au Portugal a été inondé, rendant ainsi de nombreuses commandes déjà achevées inexploitables ;

– le transporteur de la grille extérieure de la maison a eu un accident de la route en Espagne en glissant sur du verglas. La marchandise a été abîmée et il a fallu recommencer ;

– l’équipe d’ouvriers ne venaient pas toujours le jour du rendez-vous ;

– les ouvriers venaient mais il leur manquait du matériel.

Ce sont quelques exemples flagrants d’imprévus ou de mauvaise gestion de l’entreprise en charge des travaux.

Pour être tout à fait honnête, Monsieur C. avait aussi beaucoup de qualités: adaptabilité aux urgences, disponibilité, capacité à imaginer des solutions originales aux problèmes… Le tableau n’est jamais tout blanc ou tout noir !

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Quand vous engagez une entreprise, préparez-vous à passer des mois, voire des années à discuter avec eux en réunion ou au téléphone. Vous risquez de les voir beaucoup plus souvent que votre propre famille.

La période de travaux est toujours accompagnée de surprises !

La pire des sensations est d’avoir l’impression d’être pris dans un chantier interminable 🙁

4. La fin d’un chantier interminable

Au bout d’un an de travaux, on a dû emménager avec 3 mois de retard dans une maison non achevée et cohabiter y compris les week-end avec des ouvriers.

N’ayant pas vraiment le choix, nous avons été obligés de nous adapter au rythme de l’entrepreneur. Le rêve peut vite tourner au cauchemar !

Le budget annoncé initialement a été dépensé alors que les travaux étaient loin d’être finis. On a dû accepter un dépassement allant jusqu’à 25 % du budget global qui était déjà assez conséquent !

Au final, on a réemprunté pour terminer la maison. Ce n’était pas la période la plus joyeuse que j’ai pu connaître aussi bien du point de vue psychologique que financier.

5. Rebondir après une période difficile

Quelques années plus tard on a vendu la maison. C’était une façon de rebondir et d’alléger les pertes financières en faisant une belle plus-value.

J’ai beaucoup réfléchi depuis comment cette erreur aurait pu être évitée. Après de multiples considérations, j’en suis arrivée aux conclusions suivantes :

– demander un devis détaillé à 3 entrepreneurs différents ;

Attention, il y a de plus en plus d’entreprises qui font payer les devis si vous ne les engagez pas par la suite.

– calculer plusieurs fois le budget prévisionnel des travaux ;

Plus vous affinez vos calculs, plus vous vous mettez à l’abri de mauvaises surprises.

– ne jamais s’engager avec un entrepreneur sans accord écrit stipulant les délais, le budget et éventuellement des pénalités en cas de dépassement ou de retard ;

Contrat pour la réalisation des travaux

– l’accord doit préciser le montant de l’acompte versé après chaque phase de finalisation du chantier ;

– prévoir au moins 15 % d’excédent budgétaire.

Dans cette aventure, j’ai été tentée à plusieurs reprise d’arrêter le chantier. Cependant, je n’ai pas mis mes menaces à exécution car un bien ne peut pas réellement se valoriser s’il n’est pas terminé.

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Nous avons très vite compris que la seule manière de sortir gagnants de ce périple était de vendre la maison. J’ai été donc obligée d’aller jusqu’au bout de ce chantier.

J’ai beaucoup travaillé sur la décoration et l’aménagement haut de gamme de la maison: meubles sur mesure, couleurs vives, papiers peints étonnants, tableaux d’art, bibliothèque d’une hauteur de 8 mètres, végétation luxuriante.

Au final, nous avons réussi à créer un produit unique, vendu à un prix élevé !

Je me demande toujours pourquoi fallait-il passer par autant de péripéties? Où était le cadeau ?

Cette épreuve nous a fait grandir. Elle nous a aussi rendus plus exigeants et certainement capables de s’attaquer à des objectifs bien plus importants.

Et vous, avez-vous déjà commis des erreurs en immobilier ?

Avez-vous réussi à les réparer par la suite ? Comment vous y êtes-vous pris ?

Si vous avez aimé cet article, laissez-moi un commentaire ci-dessous. Je serai ravie de lire votre retour d’expérience.

A votre succès et épanouissement !

Détélina

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2 thoughts on “Ma pire erreur en immobilier

  1. Ce genre d’expérience est certes fort désagréable, mais aussi très formatrice (j’en sais quelque chose…). Ensuite, on prend vite le pli : 3 devis minimum, des devis les plus détaillés possibles, la vérification des antécédents de son artisan, etc. As-tu eu l’occasion de refaire des travaux dans un autre bien depuis ?

    1. Bonjour Violaine,
      Oui, tout a fait ! On apprend sur le terrain, c’est très formateur. Depuis, j’ai commencé 2 grands chantiers en simultané, mais j’ai délégué toute la phase travaux à un professionnel pour pouvoir me concentrer sur d’autres activités. Bonne continuation 🙂

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