Investissement immobilier

La colocation : un levier encore intéressant

Les produits de placements financiers n’étant plus très rentables, j’ai choisi de me concentrer sur l’investissement immobilier que j’ai exploré sous toutes ses formes.

J’ai investi dans la colocation et je considère aujourd’hui qu’il s’agit d’un investissement incontournable. Pour quelles raisons ?

Déjà parce que la colocation est un très bon compromis qui, en termes de rentabilité, se situe entre la location classique et la location courte durée.

Même si l’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 prévoit une réintroduction de l’encadrement des loyers à titre expérimental pour une durée de 5 ans dans tout ou partie de la zone tendue (les grandes villes et leurs banlieues), ce type de location reste toujours intéressant.

En effet, il est possible d’appliquer un « complément de loyer » dont les contours définis par le législateur restent flous. Il s’agit d’offrir à ses locataires des prestations exceptionnelles (excellente situation, sous-sol transformé en home-cinéma, terrasse, jardin, confort et décoration haut de gamme, parking, grande cave en béton…) qui justifient ce dépassement de loyer.

L’objectif de cet article est de vous démontrer que la colocation est actuellement une excellente stratégie de haut rendement. Selon le secteur et le type de bien choisi, vous obtiendrez une rentabilité entre 8% et 15%, voire au delà dans de rares cas.

Le marché n’est pas encore saturé d’offres et vous pouvez y aller sereinement à condition de suivre un certain nombre de règles.

1. Mon expérience dans la colocation

J’ai à mon actif aujourd’hui 2 grandes maisons ( 220M2 et 230M2) à Lille qui vont être mises sur le marché de la colocation dans les semaines qui viennent. Chacune d’entre elles devra accueillir 7 colocataires. Les travaux ont duré entre 4 et 6 mois pour les 2 biens et vont se terminer très prochainement.

Pourquoi aller investir à Lille tout en habitant à Paris ? Parce que les villes universitaires de province offrent une meilleure rentabilité que Paris. J’explore donc tous les horizons.

La ville de Lille m’a séduite car elle est loin d’avoir déployé son plein potentiel. Voici mon constat :

– la métropole lilloise est collée à la frontière belge et son agrandissement est donc limité

– son développement économique est stable et va dans le bon sens

– des aménagements très importants ont été faits par les pouvoirs publics

– elle est à 1 heure de trajet des 3 capitales européennes : Paris, Bruxelles et Londres

– il y a de nombreuses universités et écoles de commerce

– il y a de jeunes actifs qui travaillent dans les institutions européennes à Bruxelles

– le prix au m2 est encore raisonnable (…)

J’ai choisi des biens qui sont bien situés : l’un est en centre ville, l’autre dans la partie sud. Les quartiers sont aujourd’hui en train de s’embellir grâce à des rénovations ou la construction de nouveaux immeubles.

Maison dédiée à la colocation

Les deux maisons avaient chacune 5 chambres, j’y ai rajouté 2 autres pour augmenter la rentabilité sur le long terme.

Les deux biens ont également une cuisine commune, un grand salon, un jardin et un sou-sol total que j’ai aménagé en home cinéma. Ainsi les 7 colocataires aurons 4 grands espaces en commun et ne risquent pas de se gêner, sans parler que les candidats potentiels seront des étudiants ou des jeunes actifs, donc absents la majeure partie du temps.

Chaque chambre dispose d’un lit, rangements, bureau, télé murale et de sa propre salle de douche et WC séparés.

C’est une offre de haut standing sur la ville de Lille et les loyers seront également dans la fourchette haute.

J’ai décidé de tout déléguer : les travaux et la gestion des colocataires, ce qui me coûte 10 % des loyers.

2. Mes conseils pour se lancer dans la colocation

C’est un marché très porteur qui séduit de plus en plus de locataires qui veulent payer un loyer raisonnable mais souhaitent avoir plus d’espace.

Tout d’abord, choisissez minutieusement la zone géographique.

a) le bon emplacement

Il est très important de cibler des villes où il y a une forte demande locative. Cependant plus la ville est convoitée, plus les prix à l’achat sont élevés.

La clé du succès est de trouver un compromis entre les deux sans dépasser les 1400€/m2.

Il y a des petites villes de province où vous pouvez trouver des biens bon marché sans qu’ils prennent de la valeur sur le long terme.

A l’inverse, dans les grandes métropoles, les prix des logements au m2 sont plus élevés mais s’ils sont bien situés, leur prix continueront d’augmenter avec le temps.

A vous de décider quelle est votre stratégie : faire du « patrimonial » ou du « cash flow ».

Bon emplacement de la colocation

Une fois que vous avez choisi la ville, il faut trouver dans quel quartier investir : près des transports en commun, face à l’université, à proximité d’espaces verts où les jeunes aiment se rassembler…

Enfin, il reste à trouver le bon appartement dans le quartier choisi : au rez-de-jardin ou au dernier étage, quelle exposition et quel aménagement pour accueillir vos futurs colocataires ?

Ce sont autant de questions auxquelles vous devez répondre, mais chaque étape vous rapprochera de vos objectifs.

b) le haut rendement

La colocation est en soi déjà une stratégie de haut rendement : le loyer d’une famille dans un F4 est moins élevé que celui des 3 colocataires dans les mêmes lieux.

Vous pouvez aller chercher encore plus de rentabilité en optimisant l’espace et en rajoutant une chambre supplémentaire. Pour cela, il faut que l’appartement ou la maison soit minimum : 50m2 pour 2 personnes, 70m2 pour 3 personnes, 90m2 pour 4 personnes.

Attention également à ne pas mettre de kitchenette dans les chambres car elles seront alors considérées comme des studios indépendants.

Rajouter 1 chambre signifie faire des travaux. C’est la 2ème stratégie pour augmenter à la fois la valeur du bien et les loyers qu’il va vous apporter.

Faire du beau et fonctionnel a toujours été pour moi un pari gagnant !

Il est d’autant plus intéressant de faire des travaux car vous pouvez les déduire de vos impôts sur plusieurs années.

c) la décoration moderne

La décoration est un élément clé pour séduire vos futurs colocataires. Le mobilier peut être moderne, fonctionnel et très beau à la fois. Les couleurs, les photos, les miroirs et les luminaires sont des accessoires phares pour créer l’effet cocon.

Vous pouvez largement vous inspirer des photos de l’application Pinterest ou de la décoration scandinave qui est à mon sens sobre, épurée et très classe.

Le fond épuré permet de mettre en valeur un seul mur peint en couleur et de faire ressortir ainsi l’immobilier ou les objets de décoration achetés dans des enseignes qui offrent un bon rapport qualité/prix : Made, Maison du Monde ou AM.PM.

Utilisez les endroits atypiques pour faire des rangements sur mesure ou pour créer l’effet surprise : papier peint sur un mur étroit qui ouvre des perspectives, plutôt que de les fermer, une peinture ardoise sur une porte ou pan de mur stimule la créativité ou un cadre vide qui permet aux colocataires d’accrocher sur un canevas transparent de petits messages, des photos ou des cartes de voyages…

Ce sont autant d’idées faciles à appliquer et qui créent du dynamisme, originalité et modernité.

Décoration coup de coeur

Créer un bien coup de coeur vous garantit d’avoir une liste d’attente de candidats et peu de turnover.

d) fiscalité de la colocation

La colocation étant une activité meublée, vous pouvez bénéficier du statut LMNP (Loueur de meublé non professionnel).

Il vous faudra alors accomplir un certain nombre de formalités qu’un comptable pourra aisément faire à votre place.

– déclarer la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises ou au greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 2 semaines à l’aide du formulaire POi

– inscrire le n° de SIRET de chaque bien sur vos déclarations de revenus

Contrairement aux loyers obtenus d’une location nue, qui sont considérés comme des « revenus fonciers », les loyers d’une location meublée sont des « bénéfices industriels et commerciaux ». Vous avez donc 2 options :

– le régime micro-bic : abattement de 50 % sur les recettes représentant la totalité des charges. Les recettes de vos loyers ne doivent pas dépasser 70 000 € en 2018

– le régime réel : déduction fiscale des charges, telles que frais d’acquisition, charges locatives, taxe foncière ainsi que l’amortissement, sous conditions, des murs et des meubles

Avez-vous déjà eu envie d’investir dans un bien dédié à la colocation sans franchir le pas par manque d’information ou d’expérience ?

Peut-être avez-vous déjà sélectionné une ville ou un quartier qui vous intéressent mais vous hésitez à passer à l’action par peur de vous tromper ?

Si vous avez aimé cet article, laissez-moi un commentaire ou partagez-le auprès de votre réseau. Je serai très contente d’avoir votre avis.

A votre succès et épanouissement !

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2 thoughts on “La colocation : un levier encore intéressant

  1. L’achat d’un bien pour le mettre en colocation me parait être un investissement assez accessible pour des débutants. Je suis convaincue que le fait de mettre une salle de bain et WC par chambre amène des jeunes actifs qui sont susceptibles de rester plus longtemps que des étudiants, ce qui est très positif. Je partage votre avis sur les atouts d’une décoration réfléchie et actuelle qui met en valeur le logement. J’ajouterais qu’il est aussi essentiel d’avoir des finitions soignées. S’il y a un décalage entre les photos qui donnent envie et la réalité « moyenne » du logement, les locataires se bousculeront moins. Ils prendront moins soin du logement ce qui, au final augmentera la note.

    1. Bonjour Elodie, Tu as tout à fait raison. Il faut que le logement soit confortable et qualitatif. La meilleure approche c’est de faire comme si c’était pour nous et de ne rien négliger. En général, un bon artisan est évalué sur les finitions !

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