Investissement immobilier

Division immobilière

La division immobilière est une des stratégies de haut rendement dans le domaine de l’investissement immobilier.

Quels sont les différents types de division ? Quels sont leurs atouts et leurs inconvénients ? Quels sont les points de vigilance à avoir en tête ?

La division immobilière pourrait être une solution en situation d’endettement ou d’incapacité immédiate d’emprunt.

Ce sujet est d’autant plus d’actualité dans un contexte économiquement tendu où on observe une baisse du pouvoir d’achat des ménages et du nombre de prêts immobiliers accordés.

Je vous propose de découvrir l’ensemble les règles incontournables à connaître avant d’envisager de faire de la division de lots.

J’avais interviewé il y a quelques mois Jean Baudin, spécialiste de la division immobilière en France. Il avait partagé son avis en toute transparence. Vous pouvez découvrir l’intégralité de la vidéo en cliquent sur ce lien : Division, sous-location professionnelle et location courte durée.

1. Copropriété ou monopropriété

Tout d’abord vous pouvez être amené à faire la division d’un bien en copropriété ou en monopropriété. Quelle est la différence ?

Dans le premier cas de figure, le bien fait partie d’un immeuble collectif géré par une copropriété.

Dans le deuxième cas de figure, il s’agit d’un immeuble appartenant à un particulier ou à une famille. L’avantage si vous êtes seul propriétaire, c’est de ne pas devoir demander l’accord de la copropriété concernant votre projet de division.

La première chose à connaître est qu’il existe deux sortes de division : officieuse et officielle. Les deux sont tout à fait légales, à choisir en fonction de vos besoins et de la destination des futurs lots (location ou vente).

Analysons maintenant en détail les principaux avantages et inconvénients de la division qu’elle soit officieuse ou officielle.

2. Les avantages de la division

a) principe de l’achat en gros

Un des principaux avantages de la division est le principe du commerce classique : acheter en gros et revendre au détail.

Cette stratégie bien connue des investisseurs expérimentés vous permet d’acheter une grande surface pour ensuite la diviser en plusieurs lots destinés à la vente ou à la location.

La vente d’un ou plusieurs lots est un levier important. Vous allez générer de la trésorerie,  ce qui vous ouvrira la voie pour de nouveaux investissements.

Je fais ici une parenthèse pour préciser qu’à grande échelle, ce même procédé a fait la fortune de nombreux marchands de biens. Ils achètent des immeubles de rapport (constituant un seul lot) pour les diviser en plusieurs appartements (en créant impérativement une copropriété) et pour les revendre ensuite au prix fort.

La location de plusieurs studios plutôt qu’un grand appartement est un moyen d’optimiser le rendement locatif. C’est le même procédé d’optimisation qui caractérise aussi la colocation.

Un exemple à l’appui : le loyer d’une maison de 150m² sera bien inférieur à celui de la même maison divisée en 5 chambres indépendantes et exploitée en colocation. Ainsi vous pouvez facilement doubler vos estimations de rendement.

b) frais de notaire

Deuxième grand avantage est l’économie que vous faites sur les frais de notaire.

Notaire

Comme vous achetez un seul lot, vous paierez une seule fois les frais de notaire. Ce ne sera pas le même budget si vous devez passer trois fois chez le notaire pour l’achat de trois studios.

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Si vous avez prévu de faire de la location, l’économie réalisée pourrait être utilisée pour augmenter le standing de vos locations. Vous pouvez ainsi vous démarquer de la concurrence, pratiquer des loyers plus élevés sans jamais désemplir.

A moyen terme, vous aurez un vrai retour sur investissement.

c) moins de concurrence

Un autre avantage de la division est que vous aurez moins de concurrence. Pourquoi ? Parce qu’il y a moins de personnes capables d’acheter des surfaces de 100m², 200m², voire 300m².

Par conséquent, moins il y a de concurrence, plus vous serez en position de force pour négocier à la baisse le prix d’achat de votre bien.

De plus, parmi les candidats à l’achat d’une telle surface, il y en aura qui n’obtiendront pas leur crédit.

Si votre dossier bancaire est solide et que vous n’avez aucun doute sur l’obtention de votre crédit, vous pouvez proposer d’acheter le bien sans la clause suspensive.

Cette démarche est très appréciée par les vendeurs. En contrepartie, ils seront enclins à baisser encore plus leur prix de vente.

d) augmentation de la valeur du patrimoine

La division de lots vous permettra également d’augmenter la valeur de votre patrimoine.

Vous  serez amené à fournir aux établissements bancaires la valeur estimée de votre patrimoine au moment d’une nouvelle demande de prêt immobilier. Ces données seront ajoutées à votre dossier et auront leur importance lors de la décision finale de la banque.

Un exemple à l’appui : un appartement de 100m² aura une valeur vénale moindre que la même surface divisée en trois appartements de 35m², 35m² et 30m².

e) gain de temps et d’énergie

Le dernier avantage de la division immobilière mais pas des moindres est qu’en achetant un seul lot au lieu de trois par exemple, vous gagnerez énormément de temps et d’énergie.

Je mesure bien mes mots car à chaque nouvel investissement, je fais le constat que toute la procédure mobilise l’équivalent d’un travail à temps partiel.

Ces ressources vous seront très utile pour réfléchir ensuite à votre stratégie globale et votre plan d’action dans les années à venir.

Horloge

Il est bien connu qu’à force d’avoir le nez dans le guidon, on manque de recul et de temps nécessaire pour évaluer l’impact de vos actions et décider de notre stratégie à long terme.

3. Les inconvénients de la division

Le constat est clair : il y a bien moins d’inconvénients que d’avantages à faire de la division immobilière. Le seul impératif est de connaître et respecter les règles en vigueur pour garder la tranquillité d’esprit.

Les principaux inconvénients de la division immobilière concernent les démarches et le budget relatif aux frais administratifs.

Le premier réflexe à avoir avant de vous lancer dans un projet de division, c’est de vérifier si le règlement de copropriété ne l’interdit pas explicitement.

Ensuite vérifiez s’il ne comporte pas l’interdiction de la chambre meublée.

La clause de la chambre meublée figure toujours dans certains règlements de copropriété rédigés il y a très longtemps pour limiter certains types d’activités.

Si c’est le cas, vous ne pouvez pas avoir dans cette copropriété une chambre exploitée en location meublée.

Si par contre il n’y a pas d’interdiction explicite à ce niveau, automatiquement le droit français autorise une telle activité.

Le point suivant à vérifier est que votre projet n’est pas contraire à la destination de l’immeuble. Qu’est-ce que cela veut dire ?

Le règlement de certains immeubles bourgeois pourraient mentionner que le plus petit appartement dans la copropriété doit être de 100m² (par exemple).

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L’objectif de cette clause est de lutter contre une augmentation significative du nombre d’habitants de l’immeuble et, par conséquent, une baisse de son standing.

Intéressons-nous à présent aux deux types de division : l’officieuse et l’officielle afin de déterminer laquelle pourrait correspondre à votre futur projet.

4. La division officieuse

La principale caractéristique de la division officieuse est que vous diviser votre bien sans créer de lots juridiques distincts. Cette démarche s’apparente à un réaménagement intérieur.

Dans ce cas, vous n’aurez pas besoin de l’accord de la copropriété.

Cependant je vous recommande fortement de consulter le règlement de copropriété et d’informer les autres copropriétaire de votre projet afin de préserver les bonnes relations. Même si vous n’avez pas besoin de leur autorisation, personne n’apprécie d’être mis devant le fait accompli !

Vous connaissez probablement le principe selon lequel le copropriétaire a la libre jouissance et la libre disposition de son lot, ce qui induit la possibilité de le diviser sans qu’aucune autorisation soit nécessaire.

L’exercice de ce droit ne peut pas être interdit ni soumis au vote de la copropriété.

Toutefois une telle opération entraîne une nouvelle répartition des tantièmes et des charges de l’immeuble. Il faudra donc présenter lors de l’Assemblée générale le modificatif du règlement pour que la copropriété prenne acte de cette modification unilatérale. Le vote n’est pas nécéssaire.

Cependant votre droit de division sera limité ou soumis à l’accord de la copropriété dans les cas suivants :

      • si vous touchez aux parties communes

      • si vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble

      • si vous portez atteinte aux droits des autres copropriétaires

Division immobilière

Une fois que vous aurez éclairci ce point, il faudrait vérifier un certain nombre de choses, notamment :

      • s’assurer que la puissance électrique est suffisante pour alimenter l’ensemble des logements que vous souhaitez créer

      • s’assurer que chaque logement aura sa propre fenêtre

      • prévoir un sas qui dessert tous les logements

      • s’assurer qu’il n’y a pas de souci au niveau de l’évacuation d’eau

Dernier point : les logements créés doivent avoir une surface minimum de 14m² pour 33m³.

En résumé, vous êtes libre de faire ce que vous voulez de votre propriété sous réserve de vérifier les points énumérés plus haut. Cela vous ouvre un grand champ d’action sans que la situation soit parfaite. Pourquoi ?

Voici les principaux inconvénients de la division officieuse.

Le premier point de vigilance concerne le compteur EDF et restreint le choix de baux de location à votre disposition.

Dans une location meublée classique, il est interdit de re-facturer l’électricité à son locataire s’il s’agit de sa résidence principale.

Dans ce cas-là vous serez obligé de faire un bail de colocation.

S’il s’agit par contre d’une location courte durée, il est toléré d’avoir un abonnement EDF au nom du propriétaire.

Ensuite, le deuxième inconvénient de ce type de division est que vous ne pouvez pas revendre à la découpe et bénéficier du prix fort.

Il n’est pas rare de voir parfois une annonce immobilière qui concerne deux appartements sur le même palier vendus en un seul lot. C’est un exemple concret de division officieuse où le propriétaire est obligé de vendre le tout d’un seul bloc.

Un autre point de vigilance à avoir en tête qu’en cas de sinistre ou de loyer impayé, l’assurance pourrait poser problème si votre contrat de location concerne un appartement de 25m² alors qu’officiellement il y a un seul lot de 50m².

Vous n’êtes pas à l’abri que l’assureur refuse de couvrir les dégâts et que vous vous retrouviez à tout prendre en charge.

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En conclusion, la division officieuse est plus facile et moins coûteuse à mettre en place que la division officielle au début mais la gestion locative est plus compliquée par la suite et vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution de la loi. Même si elle est tout à fait légale aujourd’hui, sur le long terme elle peut poser problème car la législation dans le domaine de l’immobilier évolue très vite.

5. La division officielle

Qu’est-ce que la division officielle ? C’est le processus de division d’une grande surface en plusieurs lots juridiques.

Les principaux avantages de ce type de division sont :

      • la clarté juridique

      • la tranquillité d’esprit

      • l’existence de compteurs EDF et eau pour chaque appartement

      • la possibilité de revente à la découpe

      • prix plus élevé à l’unité lors d’une vente

Architecture

Comme pour toute situation où il y a des avantages et des inconvénients, ici, les inconvénients sont liés aux démarches administratives et aux frais juridiques engagés dans la procédure.

La première démarche à faire est bien évidemment de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la division. C’est primordial !

Ensuite vous devez, dans l’ordre:

      • faire une déclaration de travaux ou une demande de permis de construire en fonction de la superficie

      • faire appel à un géomètre pour recalculer les surfaces habitables

      • faire appel à un notaire pour la modification du règlement de copropriété incluant la nouvelle répartition des tantièmes et des charges

Enfin, il faut convoquer une Assemblée générale extraordinaire ou attendre l’Assemblée générale classique pour faire voter le modificatif du règlement.

A noter que tant que la nouvelle répartition des charges entre les nouveaux lots n’a pas été approuvée en Assemblée générale, la totalité des charges correspondant au lot divisé pourrait être réclamé à n’importe lequel des propriétaires des lots issus de la division.

6. Conclusion

Pour conclure, les deux types de divison sont intéressants à envisager comme un outil d’optimisation du rendement locatif ou un accélérateur pour investir (à choisir en fonction de votre projet).

La division officieuse est plus simple à mettre en place mais plus compliquée en terme de gestion locative. Vous n’êtes pas non plus sécurisé juridiquement sur le long terme.

La division officielle est plus coûteuse mais vous offre plus de liberté et de sérénité par la suite :

      • vous êtes sécurisé juridiquement

      • vous pouvez revendre à la découpe et pratiquer des prix forts

      • vous augmentez la valeur de votre patrimoine

      • vous faites signer au locataire le bail correspondant au type de location pratiquée

On constate que dans les deux types de division, il y a plus d’avantages que d’inconvénients.

Vous pouvez également imaginer une autre solution : louer une partie des lots et habiter dans la partie restante. Ainsi les loyers des locations peuvent couvrir vos mensualités de crédit pour vous permettre de reconstituer une capacité d’emprunt.

C’est exactement ce que j’ai fait lors d’une précédente opération.

Si après plusieurs années de location, vous décidez de revendre l’ensemble du bien, sachez que vous paierez l’impôt sur la plus-value au prorata de la partie locative.

C’est un point important à garder en tête avant de fixer le prix de vente.

Dites-moi en commentaire si vous avez déjà fait de la division immobilière officieuse ou officielle ?

Quel est votre retour d’expérience ? Quels ont été les plus grands obstacles pour vous ?

Si vous trouvez cet article utile, n’hésitez pas à le partager à votre réseau et à me laisser un commentaire. Vous m’aiderez ainsi à faire connaître ce blog. Merci !

A votre succès et épanouissement !

Détélina

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9 thoughts on “Division immobilière

  1. Effectivement j’ai toujours entendu dire que le « meilleur » investissement était celui des grosses surfaces. Idéalement même celui d’un immeuble. Le « partage immobilier » est certes plus rentable mais personnellement ce qui m’avait fait hésité / douté était le montant initial de l’investissement forcément plus important additionné à la complexité de la démarche… Cet article est top !Vraiment j’aurais aimé le lire plus tôt 🙂

  2. Très bon article merci Une question svp -Est ce que l’AG peut s’opposer à la division ?
    il faut vérifier que le PLU n impose pas de création de places de stationnements dans la division officielle ?

    1. Bonjour Jessie,
      Comme mentionné dans l’article, l’AG ne peut pas s’opposer à la division sauf :
      – si vous touchez aux parties communes
      – si vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble
      – si vous portez atteinte aux droits des autres copropriétaires
      Dans ce cas, vos aurez besoin de l’accord de la copropriété qui pourrait s’opposer à votre projet.
      Oui, dans le cadre d’une division officielle, il faut consulter le PLU en vigueur concernant la création de places de stationnement.

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