Investissement immobilier

Tokenisation de l’immobilier

On vit une époque où les produits d’investissement se multiplient mais ne se ressemblent pas.

Aujourd’hui je vous propose de vous parler de tokenisation des actifs immobiliers ou comment la blockchain est mise au service de l’investissement immobilier. 

1. Tokenisation de l’immobilier 

La tokenisation est un système soutenu et sécurisé par la blockchain (qui a permis la création et l’évolution des cryptomonnaies), dont l’objectif est de permettre la découpe en petites parts, appelées tokens, des biens immobiliers dans le but d’ouvrir au plus grand nombre de personnes l’investissement immobilier. 

Il s’agit d’actifs participatifs où on ne connaît pas forcément tous les copropriétaires. 

Le business modèle que Guillaumette Depresle et ses associés proposent est assez novateur sans pour autant être unique. D’autres start-up sur le mème modèle ont vu le jour ces dernières années. 

Leur plateforme atoa.io permet de devenir investisseur à partir de 50 euros et de recevoir des rentes à hauteur de son apport. C’est un budget extrêmement raisonnable pour le domaine de l’immobilier et qui a le mérite de permettre à un grand nombre de personnes de se familiariser avec cette matière avant d’aller plus loin. 

Derrière cette promesse attrayante il y a deux piliers incontournables : l’expérience de l’équipe et la solidité de la plateforme d’achat-revente de tokens. 

Je vous laisse découvrir l’interview de Guillemette Depresle !

2. Transcription de la vidéo

Détélina Lyoubénova : Tokenisation de l’immobilier.

Bonjour et bienvenue sur ma chaîne dédiée à la croissance sous toutes les formes notamment via l’investissement immobilier.

Je suis Détélina Lyoubénova, investisseur immobilier et coach dans ce domaine et aujourd’hui je voulais vous parler d’un sujet très particulier : la tokenisation de l’immobilier. Et pour ceci j’ai invité une femme très spéciale.

Elle s’appelle Guillemette Depresle et elle est spécialiste du sujet.

Guillemette Depresle : Merci Détélina pour ton invitation.

DL : Avec grande joie. Avant de continuer je voulais vous demander de vous abonner à la chaîne si c’est pas encore fait. Ainsi vous serez informé en temps réel de toutes les interviews, des nouveaux sujets et j’espère de tous ces outils que je partage vous seront utiles.

Pourrais-je te proposer de te présenter brièvement s’il te plaît ?

GD : Oui alors donc je suis Guillemette Depresle, j’ai 47 ans et je suis dans l’immobilier depuis quasiment une vingtaine d’années maintenant. Après un parcours assez classique : école de commerce, finance, audit, j’ai découvert l’immobilier en 2004 dans une grosse foncière où je me suis occupée de sujets d’investissement et notamment tout ce qui était business plan, projection des acquisitions etc.

Et après la crise de 2008 où l’activité a beaucoup chuté, j’ai créé ma propre structure pour accompagner des investisseurs sur des projets d’investissement immobilier. Et la particularité c’est que ce sont à chaque fois des projets en commun, donc généralement des immeubles de rapport, beaucoup sur la défiscalisation au départ, puis par la suite des clubs deal.

DL : Et c’est ainsi que vous vous êtes retrouvés à investir à 10, 15, 20 voire plus ?

GD : Exactement, exactement. On a été jusqu’à gérer un très gros projet où il y avait 80 lots voilà sur la rénovation d’une grosse caserne.

DL : Incroyable donc vous voyez bien qu’il se passe des choses très intéressantes dans l’immobilier.

Et aujourd’hui on va parler d’un sujet je dirais quand même qui est encore assez original, on en parle pas beaucoup. Peut-être vous êtes la seule start-up dans ce domaine, peut-être pas ? Tu devras nous en dire un peu plus.

Mais tout d’abord j’aimerais te poser la première question : qu’est-ce que c’est la tokenisation de l’immobilier ?

GD : Alors la tokenisation de l’immobilier c’est l’idée de fragmenter l’investissement immobilier parce qu’un investissement immobilier c’est tout de suite beaucoup d’argent, c’est une grosse somme c’est des frais, c’est beaucoup de complexité. C’est gérer des travaux et l’idée de la fragmentation c’est de découper cet investissement immobilier en petites parts accessibles à tous.

Et le deuxième effet qui découle de la fragmentation, c’est de permettre que ces parts soient revendues facilement parce que c’est le deuxième gros frein de l’immobilier. C’est que quand on fait un investissement immobilier c’est pour des années et qu’on en sort pas facilement.

DL : C’est pas très liquide.

GD : C’est pas liquide.

DL : Ce qui reprochent aussi les banques parfois quand on va se présenter.

GD : Vous avez du patrimoine mais c’est pas liquide. C’est pas liquide. On revend pas ça facilement. Et là, l’idée c’est donc d’utiliser le système de la blockchain pour découper cet investissement immobilier en petites fractions, nous chez Atoa, ça démarre à 50 euros, qu’on va permettre de pouvoir revendre sur notre plateforme quand les gens en auront besoin.

DL : D’accord alors tout à l’heure en parler ensemble des SCPI. Est-ce qu’on peut faire un parallèle avec la tokenisation et puis aussi comment ça fonctionne spécifiquement ?

GD : Oui alors si on compare je pense que c’est probablement le plus proche de la SCPI pour comparer. Mais par rapport à la SCPI là ce qui va être un petit peu différent c’est qu’on va vraiment pouvoir choisir l’immeuble sur lequel on investit. Donc chaque token va représenter un petit fragment d’un immeuble précis et pas d’un fond comme on a dans une SCPI. Donc on peut comme ça diversifier, se créer un patrimoine de tokens avec des immeubles différents, différentes stratégies.

Et ensuite par rapport à la SCPI, c’est comme je disais, c’est que c’est beaucoup plus facile à revendre. Donc ça c’est encore une technologie à développer. Il y a encore beaucoup derrière de sujets régulatoires, de réglementation, de juridique, de fiscal mais l’objectif c’est qu’on puisse mettre en place rapidement cette place de marché sur laquelle on pourra revendre facilement les tokens.

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Et le gros avantage donc de la blockchain donc chaque fraction est enregistrée sur une blockchain donc qui est publique. Donc tout le monde peut y accéder. C’est que la blockchain donc, la tokenisation fonctionne avec un smart contract qui va automatiser énormément d’opérations qui sont généralement faites par le back-office assez manuellement dans les SCPI et que là on automatise. On automatise tout : sur la distribution des revenus, le transfert des parts d’un détenteur à un autre tout ça est automatisé par la blockchain. Et le smart contract qui régit nos tokens.

DL : D’accord.

GD : J’espère que c’est clair.

DL : Alors je pense qu’il va falloir du temps pour que ça s’éclaircisse mais en avant sur ce chemin. Une question qui me vient à l’esprit : on a entendu qu’il y a souvent eu des plateformes qui ont été craquées, on va dire il y a eu des vols de Bitcoin. Et du coup la blockchain s’est avérée pas si sûr que ça et pas qu’est-ce que tu réponds aux gens qui vont dire oui mais comment je vais être sûr qu’on va pas me voler les tokens ?

GD : Alors c’est que nous, on a fait un système qui … où les gens sont enregistrés sur notre plateforme. D’accord. Il y a un pass, ce qu’on appelle un KNC (Know Your Customer). Donc on a leur pièce d’identité, voilà un certain nombre… leur IBAN, donc on sait qui est le détenteur de chacun des tokens et nos tokens ne peuvent pas aller d’une personne à l’autre, sans que cette autre personne soit aussi enregistrée.

DL : D’accord.

GD : Ce qui veut dire qu’un potentiel voleur de tokens, pour que le token se déplace de son propriétaire légitime vers « le voleur », il faudrait que le voleur soit enregistré, qu’il ait donné une pièce d’identité sur notre plateforme.

DL : D’accord.

GD : Donc ça permet de limiter. Nos tokens ne peuvent pas bouger n’importe où, chez n’importe qui.

DL : Il n’y a aucun moyen de fuite, aucun autre moyen de fuite ?

GD : Non, à moins voilà justement ça c’est le smart contract qui le régit. Si le smart contract vérifie donc à chaque fois qu’il y a une demande de mouvement d’un token d’un wallet à un autre, donc d’un détenteur à un autre, le smart contract vérifie que ce détenteur de token est bien référencé chez nous, qu’il a bien rempli toutes les informations nécessaires.

DL : Est-ce que derrière tout ça il y a un organisme financier, un organisme public qui vérifie, qui régule, qui est quelque part dans le rôle de garant du bon fonctionnement de cette chaîne ?

GD : Alors là tu rentres dans un sujet, c’est un sujet très très compliqué parce que ce qu’on a pas dit au départ c’est que effectivement on dit qu’on fractionne l’immobilier mais on peut pas fractionner la propriété de l’immobilier. On peut pas prendre un immeuble et le découper en toutes petites parts ou alors on ferait une indivision géante qui serait ingérable. Donc on est obligé de fractionner des structures qui représentent l’immeuble.

DL : D’accord.

GD : Donc c’est là où il y a plusieurs approches. Donc ça peut être des sociétés. Donc on peut fractionner via des actions de sociétés, via des obligations de société. Et nous, on a choisi une autre approche qui est vraiment un fractionnement en jetons numériques qui représente un certain nombre de droits.

DL : D’accord.

GD : Donc un droit sur les revenus et un droit sur la propriété de l’immeuble en cas de défaillance qui est via une fiducie. Donc c’est un montage qui garantit c’est un montage qui garantit l’actif pour les bénéfices des détenteurs. Et donc tout ça est dans notre token.

DL : D’accord.

GD : Et donc nous, on a vraiment développé un token qu’on veut qu’on appelle utilitaire et qui est effectivement réglementé comme un jeton numérique par l’AMF en France et bientôt ça va être MiCA, la loi européenne sur les jetons numériques.

DL : D’accord. Moi je te propose qu’on ne va pas plus en détail que cela pour ne pas perdre nos amis. Mais voilà je pensais quand même que c’était un sujet important à évoquer et à la fin de cette interview ils auront tes coordonnées ils sont où te trouver pour ceux qui veulent pousser le sujet encore plus loin, ils pourrons directement te contacter.

GD : Je pense que le point important en fait sur cette question du token c’est de bien comprendre ce qu’il y a derrière le token et ce qu’il représente précisément. Et effectivement bien s’assurer que toutes les obligations légales les réglementaires sont remplies par les plateformes qui les proposent.

GD : Très bien. Alors si on peut schématiser pour le grand public : quelles sont les avantages principaux et quels sont les inconvénients principaux de ce système ? Les avantages principaux c’est : accessible à tous sans dossier bancaire puisque nous c’est 50 euros et on n’a pas besoin de prouver qu’on est finançable.

Ça permet de diversifier son portefeuille, ce qu’on peut acheter des petits bouts de plein de sortes d’immeubles, plein de sortes d’actifs dans plein de villes différentes…

DL : C.à.d. on a un catalogue, comment ça se passe ?

GD : Nous on va essayer, on va présenter un j’espère rapidement deux immeubles par mois voilà, mais comme tu disais on n’est pas les seuls, donc il y aura aussi d’autres plateformes…

DL : En fait vous allez travailler à la tokenisation de certains immeubles que vous allez pré-sélectionner, vous allez les tokeniser et vous allez les proposer au grand public ?

GD : C’est exactement ça.

DL : D’accord. En fait c’est vous qui faites le voilà l’étalage de produits au départ et les gens vont choisir en fonction de ce qui est proposé.

GD : Aujourd’hui ce qu’on fait c’est ça : c’est qu’on source un immeuble qu’on pense intéressant on monte le business plan, on prévoit les travaux, tout le rendement qu’il va rendre. On propose sur la plateforme en petits tokens de 50 euros.

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DL : D’accord.

GD : Il y a des milliers de tokens à vendre. Il est partiellement financé par la banque et donc partiellement financé par la vente des tokens qui qui correspond à l’apport en fait pour compléter le financement.

DL : D’accord.

GD : Et dès qu’on a donc le financement bancaire et le financement via la vente des tokens, on finalise l’acquisition du bien et on commence à le louer, à faire les travaux qui sont prévus et à le mettre en exploitation. Et chaque mois les détenteurs de tokens reçoivent sur leur portefeuille le crédit des revenus nets générés par l’immeuble, donc au prorata du nombre de tokens qu’ils détiennent.

DL : C’est-à-dire que vous proposez dans des immeubles à vendre via la tokenisation à.. oui à acheter par la tokinisation et par la suite vous vous occupez également de toute la gestion des travaux, de la mise en location et éventuellement de la gestion locative ?

GD : Absolument.

DL : Vous avez des partenaires peut-être ?

GD : Voilà et c’est un projet complètement clé en main qu’on propose mais via ce système d’achat de tokens qui est accessible à tous.

Donc après dans les inconvénients on va dire et risques, dans les risques on est vraiment sur un sous-jacent immobilier. Donc le token, la valeur du token suit la valeur de l’immeuble.

DL : D’accord.

GD : Donc le token va augmenter normalement de prix avec les travaux qui sont réalisés pour améliorer l’immeuble, avec le remboursement de l’emprunt bancaire. Donc on a un token qui va prendre de la valeur, et au niveau des risques après ce sont les mêmes risques que pour l’immobilier : donc vacance locative, dégradation locative et puis voilà éventuellement impayés, squat…

Mais bon après voilà c’est là où on apporte aussi un service clé en main où on a un vrai… déjà on a un vrai background de gestion puisqu’on est trois cofondateurs et sur les trois au moins deux sont issus vraiment de l’immobilier. Le deuxième, et qui fait aussi le sourcing, est un ancien asset manager.

Donc on a vraiment une vraie expérience immobilière et de terrain et on sait gérer un patrimoine immobilier.

DL : Donc la gestion du risque quelque part, elle est soutenue par votre expérience, par votre réseau et puis on va dire vous vous focalisez sur vos forces vives : votre talent de dénicher, de découper en tokens et de proposer les produits finis.

GD : Voilà donc ça c’est ce qu’on propose. Après effectivement sur l’ensemble des tokens du marché, le risque réside aussi dans la plateforme : sa solidité, la capacité de son équipe à gérer l’immobilier derrière et à maintenir une plateforme.

Le deuxième « risque » c’est celui de l’illiquidité potentielle du token, c’est à dire que si on a malheureusement acheté un token ou plusieurs tokens d’un immeuble qui performe mal, ce sera aussi difficile de revendre ces tokens que si on était propriétaire de tout l’immeuble, qu’il fallait le revendre malheureusement à la casse. Donc il y a dans le choix de l’immeuble, il y a un risque aussi potentiellement. 

DL : Donc la présélection est fondamentale quelque part pour la réussite du projet global.

GD : Oui et en même temps, j’ai envie de dire, grâce au token on peut se permettre des choses peut-être qu’on achèterait pas en entier, c’est à dire on peut prendre des petites parts dans des projets plus risqués mais où potentiellement il y a aussi plus de gains potentiels en se disant : « ok j’ai pas misé 100 ou 200 000 euros, j’ai misé 100 euros, 1 000 euros. »

DL : Dans tout projet il y a des bons côtés et aussi des mauvais côtés, le tout et comment on les gère, comment on les anticipent et comment on finalement se tient à une vision de long terme et on s’entoure avec des gens, des partenaires compétents.

GD : Exactement, tout à fait. Après oui, tu as raison, ça reste même si il y a un côté technologique, technique, la technique, la blockchain est vraiment là pour soutenir le projet, pour fluidifier, automatiser le projet mais derrière, ça reste un vrai projet immobilier et donc tout l’essentiel du risque et de la vision est dans la capacité de l’équipe, en qui on a confiance, pour mener à bien le business plan.

DL : Alors tout ceci quand même m’amène à une question que depuis tout à l’heure me tourne dans la tête. Qui dit token, dit blockchain, cryptomonnaie ou l’utilité de la valeur ?

Tu nous as bien expliqué que c’est quand même lié à la valeur de l’immobilier, de la pierre. Est-ce que quand même il y a pas une ligne directe, une correspondance directe entre la valeur des cryptomonnaies et la valeur des tokens immobiliers ?

GD : Alors c’est pas un crypto, maintenant on pourrait imaginer qu’il y ait un peu de spéculation sur le token. Mais comme je disais le token en fait, nous on commence… on le vend à 50 euros, ensuite il y aura une évaluation.

Le token il démarre sa vie à 50 euros, après son prix évoluent avec l’évolution de l’actif. Les évaluations, on va faire des évaluations annuelles. Donc on aura un prix, une cotation fixée tous les ans.

DL : Et il ne peut pas passer de 50 à 500 dans la même année, de retomber à 200, de repartir à 600 et de finir à 30 ?

GD : Non, non puisque le token est vraiment une fraction de l’actif. Donc si l’immeuble prend 100 000 euros, voilà on divisera ses 100 000 euros entre tous les tokens.

DL : D’accord.

GD : Mais il peut pas prendre un million enfin, on peut pas y avoir une grosse volatilité. Après et ça c’est peut-être une chose qu’on verra peut-être plus sur le long terme, il peut y avoir de la spéculation au moment de la revente des tokens par certaines personnes. Si on met une cote à 60, des gens peuvent décider de les vendre 62 ou 63 s’ils estiment qu’il y a des acquéreurs qui seront prêts à payer ce prix-là pour le token.

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DL : D’accord.

GD : Donc il peut y avoir une marge un petit peu en-dessous ou au-dessus de notre cotation, mais il y a pas de volatilité comme comme sur une cryptomonnaie. La spéculation est difficile puisque de toute façon la valeur du token reste quand même dans une marge assez restreinte.

DL : Ok, alors les amis j’espère que vous êtes toujours avec nous, que vous n’avez pas décroché parce que je vous avoue que le sujet n’est pas simple du tout à comprendre et à apprivoiser.

Guillemette, quand est-ce qu’on peut dire qu’on fait une bonne affaire en tokenisation puisqu’on peut estimer qu’on a fait une bonne affaire parfois en immobilier classique. Pour toi c’est quoi une bonne affaire ?

GD : Je pense qu’en tokenisation une bonne affaire ça va être d’acheter un token qui performe comme comme attendu, qui va suivre son business plan. Comme je disais ça peut être nous… Atoa, on démarre, notre premier actif et je pense nos premiers actifs seront des actifs assez sécurisés : des immeubles de rapport, très bien situés avec voilà avec des travaux pour les valoriser.

DL : Dans des villes moyennes ?

GD : Villes moyennes plutôt, le premier est à Niort.

DL : D’accord.

GD : Un petit immeuble en plein hyper centre de Niort avec une rénovation énergétique à faire mais c’est un actif sur lequel il doit voilà avoir un rendement qui va augmenter au fur et à mesure du temps mais qui est relativement stable. S’il performe comme attendu, c’est une bonne affaire, pas forcément une très bonne affaire. La très bonne affaire peut arriver aussi, comme je disais sur… j’espère qu’on pourra proposer des actifs un petit peu plus « risqués » ou des choses avec des rénovations lourdes, vraiment des transformations d’actifs.

DL : Plus on a du risque, plus on peut avoir potentiellement des gains et vice-versa. C’est toujours le même principe qui est valide en bourse.

GD : C’est toujours le même principe et nous, on a c’est vrai que notre cœur d’activité va se diriger vers la rénovation d’actifs. Donc là on va commencer plutôt avec des rénovations plutôt légères. Mais l’objectif ça va être d’aller vers des plus grosses rénovations parce qu’on pense qu’il y a du potentiel. Il y a du potentiel pour faire des bonnes affaires à l’achat sur des actifs qui vont être très décotés parce que très mal notées au niveau de leur DPE.

DL : D’accord.

GD : Et donc dans ces cas-là, on peut imaginer j’espère faire des opérations avec des plus gros rendements plus grosses rentabilité en tout cas à la revente en les tokenisant, en permettant à plein de gens de participer à des opérations qui pourraient pas faire tout seuls.

DL : Très bien en tout cas moi je suis vraiment impressionnée par un projet ambitieux, il faut le dire innovant et puis qui touche à plusieurs corps de métier de l’immobilier et qui est vraiment fédérateur et qui permet aussi, qui démocratise l’accès à l’investissement immobilier, qui permet au plus grand nombre de toucher à ceci et de toucher un jour des rentes immobilières, je l’espère.

GD : Bah oui c’est l’objectif.

DL : Alors j’aimerais te demander où est-ce qu’on peut te trouver ? Comment les personnes qui nous ont écouté jusqu’ici peuvent prendre contact avec toi ?

GD : Oui alors on vient de lancer notre plateforme qui est toute récente donc qui est atoa.io qu’on peut trouver sur Google. Et notre première actif qui est donc l’immeuble The One à Niort va être lancé donc en commercialisation, donc la vente de nos premiers tokens, à partir de lundi prochain : 17 avril. C’est une pré-vente de 24 heures avec pas mal de bonus en cashback pour les premiers investisseurs.

Donc vous pouvez me retrouver moi beaucoup sur Linkedin où je publie deux, trois fois par semaine. Vous pouvez retrouver Atoa sur Linkedin également, et on est sur Telegram, sur Discord, sur Twitter aussi Atoa et puis, bien sûr, n’hésitez pas à vous inscrire à la newsletter aussi sur atoa.io ou à me contacter directement notamment sur Linkedin si vous avez des questions.

DL : On a l’embarras du choix, avec ça je pense qu’on peut prendre contact effectivement. Merci beaucoup pour cette interview j’espère être très intéressante pour les personnes qui sont restées jusqu’ici avec nous. Je vous souhaite longue vie !

GD : Merci.

DL : Je vous souhaite beaucoup de succès dans ce projet vraiment très intéressant.

GD : Merci beaucoup Détélina. J’espère que ça n’a pas été trop trop complexe. La technologie derrière est assez complexe mais ce qu’on veut avant tout c’est que l’expérience client sur atoa soit hyper simple comme acheter un livre sur Amazon.

DL : Hyper simple et sécurisé.

GD : Et très sécurisé, absolument.

DL : J’ajouterais juste ce mot que je pense est très important pour rendre les gens plus en confiance.

GD : Absolument et on explique aussi sur notre site toute la fiducie, comment fonctionne toute cette garantie qui est octroyée aux détenteurs de tokens pour les garantir sur leurs investissements.

DL : Parfait ! Merci beaucoup. Merci beaucoup à vous tous d’être avec nous. J’espère que ce sujet vous a ouvert certains horizons qui étaient jusqu’à là un peu plus éloignés. Ça vous a donné des idées. Il faut jamais se fermer des portes, il faut toujours aller explorer prendre des risques, mesurés bien sûr, bien calculés mais la prise de risque est aussi indispensable sur le choix de la croissance.

Si vous êtes toujours pas abonné à la chaîne, donc je vous invite encore une fois à le faire, également à me partager en commentaire les sujets que je pourrais développer lors des prochaines vidéos et puis aussi à me partager votre retour d’expérience.

Est-ce que vous avez déjà investi ? Quels ont été les plus gros problèmes que vous avez rencontrés ? Et puis quels sont vos plus beaux projets pour cette année ? Merci Guillaume.

GD : Merci Détélina.

DL : Merci à tous. Merci et à très bientôt, je l’espère. Bye bye.

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