Investissement immobilier

Sous-location : les secrets d’une niche

Chaque réussite dans l’investissement dépend de nombreux paramètres dont la décision forte, l’action intelligente et le bon timing.

Cependant on n’a pas toujours la maîtrise du timing parfait. Même si la majorité des gens savent qu’il faut investir le plus tôt possible, on est obligé parfois d’attendre pour que toutes les conditions à l’investissement soient réunies.

Je comprends tout à fait la frustration d’être dans l’attente car je suis passée par là. Or, il y a plusieurs façons d’attendre. On peut aussi être très actif 🙂 et créer des revenus complémentaires tout en étant locataire. 

Aujourd’hui, je vais vous parler d’une niche qui a le vent en poupe : la sous-location. Elle fait même partie des stratégie de haut-rendement que je recommande.

La sous-location est un procédé par lequel un locataire choisit de mettre une partie du logement à la disposition d’une autre personne en contrepartie d’une rémunération financière.

Découvrez dans cet article les principales caractéristiques de la sous-location.

1. Qu’est-ce que la sous-location ?

Vous avez parfaitement le droit d’héberger chez vous votre famille ou vos proches de temps à autre s’il n’y a aucune contrepartie financière. Cependant, dès lors que vous décidez de mettre à disposition votre location avec une contrepartie financière, il s’agit d’une sous-location.

Dans ce cas-là, vous êtes dans l’obligation de respecter les règles juridiques. Ces règles dépendent de la nature de votre bail : secteur privé ou secteur social. Le non-respect de ces règles peut vous coûter cher : la résiliation de votre contrat de location et des sanctions.

2.  Dispositions légales de la sous-location

a) Principales caractéristiques

D’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 27 mars 2014) un locataire ne peut céder son bail ni le sous-louer sans l’accord du bailleur. De plus, le prix au mètre carré de la surface sous-louée ne peut excéder celui du locataire principal. Le locataire principal devra donc donner au sous-locataire une autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours. Par ailleurs, en cas de cessation du contrat principal le sous-locataire ne peut réclamer aucun droit sur le logement.

Ainsi, il est tout à fait possible à un locataire d’accueillir une personne chez lui contre une rémunération. Cette décision est toutefois illégale sans l’accord du bailleur. Si vous faites de la sous-location contre l’avis de votre propriétaire, il est en droit de mettre un terme à votre contrat de bail.

Le locataire peut informer le propriétaire de la sous-location via un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier mentionnera les conditions de la sous-location avec notamment la précision du loyer et de la durée du sous-bail. Après réception du courrier, le bailleur doit formulera sa réponse par écrit, cela permettra d’éviter des incompréhensions futures.

b) Sous-location d’un logement meublé

Il est utile de savoir que si le locataire principal loue son logement nu, il peut le sous-louer meublé.

Deux cas peuvent se présenter dans le cas d’une sous-location meublée :

  • Vous avez signé le bail avant le 27 mars 2014 : S’il ne contient aucune clause interdisant la sous-location vous êtes libre de sous-louer votre logement. En revanche, si une clause prévoit l’accord du bailleur, vous devez l’obtenir. Le prix du loyer ainsi que la durée sont à définir librement dans la limite de votre propre bail ;
  • Vous avez signé le bail après le 27 mars 2014 : Dans ce cas, vous devez obtenir l’accord de votre bailleur pour sous-louer l’appartement. Il vous reviendra ensuite de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail. La sous-location prend fin en même temps que votre propre bail.

Quand le bailleur ne consent pas à la sous-location, seule votre famille et entourage sont autorisés à séjourner dans le logement. 

3. Le règlement du loyer

L’accord du bailleur pour la sous-location vaut également pour le montant du loyer perçu par le locataire. Ce loyer est d’ailleurs plafonné par le montant du loyer principal. En effet, le prix au mètre carré de la surface sous-louée ne peut excéder celui du locataire principal. Ainsi, le prix de la partie du logement sous-louée doit être proportionnelle au prix au mètre carré de l’habitation. Il vous est également possible de percevoir un loyer sous forme de service rendu.

loyer de la sous-location

Bien que l’accord du bailleur soit indispensable, aucun lien juridique ne le relie au sous-locataire. Ainsi, le locataire principal reste responsable du règlement du loyer global. Si votre sous-locataire n’est pas en mesure de régler sa part du loyer, vous êtes obligé de le faire à sa place. C’est également à vous de vérifier qu’il est assuré en cas de dégradation du logement.

Le sous-locataire peut bénéficier d’aides au logement. Dans ce cas, la sous-location doit bien évidemment être autorisée par le propriétaire et un contrat de sous-location doit être signé.

4. Sous-location de HLM

L’article L.442-8 du Code de la construction et de l’habitation interdit la sous-location d’un logement HLM. Les pénalités encourues sont la perte de votre habitation et le paiement d’une amende de 9 000 euros. Il existe toutefois des dérogations à cette interdiction. En effet, un locataire HLM a la possibilité de sous-louer une partie de son logement aux :

    • jeunes de moins de 30 ans : la durée du sous-bail est d’un an renouvelable ;

    • adultes de plus de 60 ans ou aux personnes souffrant d’un handicap (contrat accueil familial) : la durée du sous-bail est illimitée.

Pour ce faire, il vous suffit d’informer le bailleur par courrier avec AR. Le loyer est calculé au prorata du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement. Vous devez également transmettre au sous-locataire une autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours.

5. Le contrat pour la sous-location

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal agit auprès du sous-locataire comme un bailleur.

a) Quel type de contrat pour la sous-location ?

Le locataire principal et le sous-locataire doivent convenir des modalités de la location. Ensuite, le locataire principal inscrit chacune des décisions prises dans le contrat de sous-location. Le sous-locataire n’a de droit qu’à la limite de ceux du locataire principal. Ce dernier ne peut donc pas s’engager avec le sous-locataire au-delà des droits dont lui-même dispose. Toutes les décisions retenues entre les deux parties seront inscrites dans le bail qui fixera les règles entre elles.

Le locataire principal joindra à l’accord écrit du propriétaire, le contrat de sous-location ainsi qu’une copie du contrat principal. Le contrat de la sous-location relève du code civil, ce qui signifie qu’il n’est pas encadré par une réglementation particulière. Ce qui confère au locataire principal une grande liberté rédactionnelle.

contrat sous-location

b) Que doit contenir un contrat de sous-location ?

Le bail de sous-location renseigne les informations suivantes :

      • le prix du loyer retenu ;

      • la date de prise d’effet et de fin de bail de sous-location ;

      • la date de paiement du loyer ;

      • les charges locatives que le sous-locataire devra régler ;

      • la description du nombre de pièces cédées au sous-locataire ainsi que les équipements, pièces annexes comme un parking, un garage, etc ;

      • le montant du dépôt de garantie. Ce montant ne peut dépasser l’équivalent d’un mois de loyer pour une location non meublée et 2 mois de loyer pour une location meublée.

Malgré la signature d’un contrat de sous-location, le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur. c’est lui qui devra répondre en cas de dégâts locatifs par le sous-locataire.

c) Les documents complémentaires au bail de sous-location

Le locataire principal doit également fournir les documents suivants au sous-locataire :

      • une copie de l’autorisation écrite du bailleur ;

      • une copie du bail d’habitation en cours signé entre le locataire principal et le bailleur ;

      • un état des lieux réalisé pendant la remise des clés ;

      • un extrait du règlement de copropriété mentionnant : la destination de l’immeuble, la jouissance de l’usage des parties privatives et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chaque catégorie de charges.

Pensez donc à vous renseigner automatiquement à la mairie de votre commune. Vous recevrez les renseignements sur les démarches à effectuer pour légaliser votre sous-location.

d) Obligations du locataire et du sous-locataire

Comme je l’ai déjà mentionné, aucun lien juridique ne relie le propriétaire du bien immobilier et le sous-locataire. Ce dernier en effet ne conclut aucun contrat avec le sous-locataire, seul le locataire principal est lié au sous-locataire. De même, le locataire principal et le propriétaire sont liés par le contrat de location conclu entre eux.

      • Obligations locataire principal

Étant donné que le propriétaire du logement n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire, c’est le locataire principal qui répond de lui. Ainsi, en cas d’impayés ou de détérioration du logement, c’est le locataire principal qui devra y répondre. Il est responsable des manquements du sous-locataire même en son absence.

C’est pourquoi avant d’effectuer une location intégrale du logement, assurez-vous que le sous-locataire est bien assuré. De plus, veillez à ce que cette sous-location se fasse en toute légalité, avec l’accord du bailleur et en signant un contrat de sous-location. Ainsi, en cas de soucis, vous disposerez d’un recours contre le sous-locataire.

      • Obligations du sous-locataire

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la loi d’encadrement des baux de location vide ou meublée. Par conséquent, il n’a aucune relation directe avec le propriétaire des lieux.

De ce fait, il ne peut donc pas faire valoir de droit vis-à-vis de la propriété. Par exemple, si le logement nécessite de gros travaux (à la charge du propriétaire), il ne peut s’adresser qu’au locataire principal. 

Par ailleurs, la durée de validité du bail dépend de celle du bail du locataire principal. Par conséquent, si ce dernier décide de mettre un terme à son bail, celui du sous-locataire prend automatiquement fin. Il ne peut pas prétendre un quelconque droit auprès du bailleur.

C’est pour cette raison qu’il est important de fixer clairement toutes les modalités de location par écrit. Vous devez donc rédiger et signer un contrat de sous-location. Ainsi, les intérêts des deux parties, locataires et sous-locataires, seront assurés.

e) L’imposition d’une sous-location

Le locataire principal a l’obligation de déclarer les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location. Bien souvent, le logement est sous-loué en meublé. Dans ce cas, les revenus perçus seront déclarés en tant que revenus industriels et commerciaux. Par contre, si le logement est sous-loué en location vide, le locataire principal les déclarera dans la catégorie des revenus fonciers.

6. La sous-location professionnelle

J’ai parlé jusqu’à maintenant de la sous-location entre particuliers, qui à défaut de vous permettre de constituer un patrimoine, vous aide à amortir vos loyers.

Cependant, il existe un autre type de sous-location qui se répand de plus en plus auprès des jeunes investisseurs. Il s’agit de la sous-location professionnelle.

sous-location professionnelle

Dans ce cas-là, vous aurez toujours besoin de l’accord écrit du bailleur, mais le bail qui vous lie au sous-locataire est un bail dérogatoire. L’avantage de ce type de contrat est qu’il vous autorise à percevoir un loyer supérieur à celui-ci fixé dans le bail principal entre le locataire et le bailleur.

C’est ainsi que vous pouvez créer des revenus complémentaires sans passer par la case crédit bancaire.

Cette stratégie peut vous permettre également de tester une idée. Par exemple, vous souhaitez faire de la location saisonnière dans un quartier précis, mais vous n’êtes pas sûr du potentiel de cette idée.

Or, la sous-location vous permettra de tester son potentiel avant d’envisager éventuellement un futur achat. Si votre stratégie marche, vous savez ce qui vous reste à faire.

On peut également se retrouver par moment plafonné par rapport à notre capacité d’emprunt. C’est une excellente voie de création de revenus passifs en attendant de meilleurs jours pour solliciter de nouveaux les banques.

7. Conclusion

A mon avis, la sous-location représente une solution provisoire mais en aucun cas durable dans votre stratégie de développement.

La croissance de long terme exige d’avoir le contrôle sur nos investissements et donc, d’être propriétaire de sa résidence principale (dans le but d’envisager un achat-revente ou bénéficier d’une plus-value latente) tout en planifiant des investissements locatifs.

Avez-vous déjà pratiqué la sous-location classique ou professionnelle ? Quels ont été vos résultats ?

N’hésitez pas à me laisser vos commentaires ou à partager cet article si vous le jugez utile.

A votre succès et épanouissement.

Détélina

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18 thoughts on “Sous-location : les secrets d’une niche

  1. Merci pour ton article, très intéressant et très complet. Je ne vois plus la sous location du même oeil 😉
    À bientôt
    Jessica

    1. Merci Jessica pour ton retour ! Effectivement, moi non plus avant de découvrir que c’est un véritable business locatif qui prospère 🙂 A bientôt !

  2. Sujet très intéressant, je n’avais jamais pensé qu’on pouvait en faire un vrai business. Je pense aussi que la maîtrise totale du bien reste essentielle pour des investissements durables. Petite question, est-ce que si ce n’est pas interdit dans le bail, un propriétaire peut quand même avoir des moyens de refuser ?

    1. Bonjour Elodie, Oui bien sûr. Le propriétaire reste libre d’accepter ou refuser une sous-location dans son logement. Il n’a aucune obligation ! Je pense qu’avec la hausse des prix de l’immobilier, cette niche va intéresser de plus en plus de monde. A suivre…

  3. Effectivement la sous-location peut faire partie d’une stratégie plus globale. Par contre, il faut bien faire les choses dans les règles. Merci pour cet article. Maintenant on sait à quoi s’attendre !

  4. Bonjour,
    j’ai une sarl de famille activités commerciales.
    Je vais faire un bail pro dérogatoire avec un propriétaire.
    Avez vous des conseils?

    Wilfrid

    1. Bonjour Wilfred, Oui, consultez en amont un avocat expérimenté en baux commerciaux pour ne pas commettre d’impair et avoir la conscience tranquille.

  5. Bonjour Detelina,
    Merci pour cet article interessant.
    Vous êtes vous intéressé à la sous location dans le cadre d’une SCI?
    Etant donné qu’une SCI ne peut louer un bien immobilier meublé (au risque d’être imposée à l’IS), est-il possible de louer un appartement détenu à travers une SCI à sa conjointe (qui n’est pas actionnaire de la SCI) qui elle meme pourra le sous louer en appartement meublé?
    Bien à vous,
    Ali

    1. Bonjour Ali, Merci pour votre question très intéressante. Honnêtement, ce cas de figure ne s’était jamais encore présenté. Le mieux est de consulter un avocat fiscaliste. Je peux vous recommander quelqu’un si vous le souhaitez.
      Bien à vous,

  6. Merci ! je viens de découvrir votre article. J’envisage depuis peu la sous-location en colocation ( je ne peux emprunter et je n’ai pas de fonds pour le moment) , mais j’avoue que je me pose la question du rendement. J’envisage de louer de très grandes maisons non meublées en campagne et ensuite de faire de la coloc meublée pour retraités. Qu’en pensez-vous ?

    1. Bonjour Elisandre,
      C’est une idée très originale ! Bravo pour votre recherche de solutions !
      Tout d’abord, vous savez qu’il faut avoir l’accord écrit du propriétaire.
      Ensuite, je pense qu’il faut impérativement valider la demande de ce type de produit (une des astuces est de passer une fausse annonce pour voir si vous aurez des appels).
      La colocation s’adresse généralement à des personnes qui ont de petits revenus et ne peuvent pas se permettre un logement indépendant. C’est l’étape suivante pour eux. La cible idéale : étudiant, jeunes actifs. Un retraité a normalement sa carrière derrière lui et il a pu devenir propriétaire.
      Ceux qui peuvent être éventuellement intéressés ont de faibles revenus et ne veulent pas être seuls. Ensuite, est-ce qu’à la campagne la mentalité est prête pour ce genre de cohabitation ? Vous pouvez innover, bien sûr à condition d’avoir une demande.
      Valider la demande, avant toute chose !!!
      Tenez-moi au courant. Bonne journée.

  7. Article très intéressant. J’ai une question par rapport à une sous-location professionnelle. Est ce qu’on est obligé de montrer aux sous-locataires les details du bail principal (montant du loyer, les charges, …). Et quelles sont les marges de liberté pour le locataire principale vis-à-vis des sous-locataires ?

    1. Bonjour Adil,
      Dans le cas d’une sous-location professionnelle, il est important de faire rédiger par un avocat fiscaliste un bail dérogatoire spécifique vous permettant de sous-louer plus cher que le loyer principal (en toute légalité). Montrer ou pas le bail principal n’a pas une grande importance. Toutefois, je ne pense pas que vous êtes obligé de le faire.
      De quel type de liberté parlez-vous exactement ? Le bail dérogatoire permet justement de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux plus protectrices pour le locataire.

  8. Bonjour,

    Votre article est très clair bravo. La partie professionnelle mérite un article spécifique afin d’aller plus dans le détail.

    Pourriez-vous svp m’indiquer si une structure de type SCI à l’IS permet une activité de sous location professionnelle, ou s’il faut une société purement commerciale de type SAS, SARL, (…) ?

    En vous remerciant par avance.

  9. Bonjour, et bravo pour cet excellent aricle.
    Pourriez vous me recommander une avocat qui pourrait me rédiger un bail pour la sous-location professionnelle ?
    Auriez vous également une idée du prix de la rédaction d’un tel document ?

    Cordialement

    1. Bonjour Michel,
      Je ne connais pas d’avocat spécialisé dans cette thématique mais j’ai trouvé ce site où vous pouvez télécharger un modèle de contrat de sous-location : https://www.legalife.fr/modele/contrat-de-sous-location-d-un-local-commercial/
      Sinon, j’ai échangé avec Jean Baudin qui fait de la sous-location professionnelle depuis longtemps. Il a une formation en ligne sur le sujet qui inclut une mise en contact avec son avocat. Voici son site si vous voulez aller plus loin : http://www.moncapitalimmo.com/formations-en-investissement-immobilier/

      Bien à vous,
      Détélina

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