Chaque réussite dans l’investissement dépend de nombreux paramètres dont la décision forte, l’action intelligente et le bon timing.
Cependant on n’a pas toujours la maîtrise du timing parfait. Même si la majorité des gens savent qu’il faut investir le plus tôt possible, on est obligé parfois d’attendre pour que toutes les conditions à l’investissement soient réunies.
Je comprends tout à fait la frustration d’être dans l’attente car je suis passée par là. Or, il y a plusieurs façons d’attendre. On peut aussi être très actif 🙂 et créer des revenus complémentaires tout en étant locataire.
Aujourd’hui, je vais vous parler d’une niche qui a le vent en poupe : la sous-location. Elle fait même partie des stratégie de haut-rendement que je recommande.
La sous-location est un procédé par lequel un locataire choisit de mettre une partie du logement à la disposition d’une autre personne en contrepartie d’une rémunération financière.
Découvrez dans cet article les principales caractéristiques de la sous-location.
1. Qu’est-ce que la sous-location ?
Vous avez parfaitement le droit d’héberger chez vous votre famille ou vos proches de temps à autre s’il n’y a aucune contrepartie financière. Cependant, dès lors que vous décidez de mettre à disposition votre location avec une contrepartie financière, il s’agit d’une sous-location.
Dans ce cas-là, vous êtes dans l’obligation de respecter les règles juridiques. Ces règles dépendent de la nature de votre bail : secteur privé ou secteur social. Le non-respect de ces règles peut vous coûter cher : la résiliation de votre contrat de location et des sanctions.
2. Dispositions légales de la sous-location
a) Principales caractéristiques
D’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 27 mars 2014) un locataire ne peut céder son bail ni le sous-louer sans l’accord du bailleur. De plus, le prix au mètre carré de la surface sous-louée ne peut excéder celui du locataire principal. Le locataire principal devra donc donner au sous-locataire une autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours. Par ailleurs, en cas de cessation du contrat principal le sous-locataire ne peut réclamer aucun droit sur le logement.
Ainsi, il est tout à fait possible à un locataire d’accueillir une personne chez lui contre une rémunération. Cette décision est toutefois illégale sans l’accord du bailleur. Si vous faites de la sous-location contre l’avis de votre propriétaire, il est en droit de mettre un terme à votre contrat de bail.
Le locataire peut informer le propriétaire de la sous-location via un courrier recommandé avec accusé de réception. Le courrier mentionnera les conditions de la sous-location avec notamment la précision du loyer et de la durée du sous-bail. Après réception du courrier, le bailleur doit formulera sa réponse par écrit, cela permettra d’éviter des incompréhensions futures.
b) Sous-location d’un logement meublé
Il est utile de savoir que si le locataire principal loue son logement nu, il peut le sous-louer meublé.
Deux cas peuvent se présenter dans le cas d’une sous-location meublée :
- Vous avez signé le bail avant le 27 mars 2014 : S’il ne contient aucune clause interdisant la sous-location vous êtes libre de sous-louer votre logement. En revanche, si une clause prévoit l’accord du bailleur, vous devez l’obtenir. Le prix du loyer ainsi que la durée sont à définir librement dans la limite de votre propre bail ;
- Vous avez signé le bail après le 27 mars 2014 : Dans ce cas, vous devez obtenir l’accord de votre bailleur pour sous-louer l’appartement. Il vous reviendra ensuite de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail. La sous-location prend fin en même temps que votre propre bail.
Quand le bailleur ne consent pas à la sous-location, seule votre famille et entourage sont autorisés à séjourner dans le logement.
3. Le règlement du loyer
L’accord du bailleur pour la sous-location vaut également pour le montant du loyer perçu par le locataire. Ce loyer est d’ailleurs plafonné par le montant du loyer principal. En effet, le prix au mètre carré de la surface sous-louée ne peut excéder celui du locataire principal. Ainsi, le prix de la partie du logement sous-louée doit être proportionnelle au prix au mètre carré de l’habitation. Il vous est également possible de percevoir un loyer sous forme de service rendu.
Bien que l’accord du bailleur soit indispensable, aucun lien juridique ne le relie au sous-locataire. Ainsi, le locataire principal reste responsable du règlement du loyer global. Si votre sous-locataire n’est pas en mesure de régler sa part du loyer, vous êtes obligé de le faire à sa place. C’est également à vous de vérifier qu’il est assuré en cas de dégradation du logement.
Le sous-locataire peut bénéficier d’aides au logement. Dans ce cas, la sous-location doit bien évidemment être autorisée par le propriétaire et un contrat de sous-location doit être signé.
4. Sous-location de HLM
L’article L.442-8 du Code de la construction et de l’habitation interdit la sous-location d’un logement HLM. Les pénalités encourues sont la perte de votre habitation et le paiement d’une amende de 9 000 euros. Il existe toutefois des dérogations à cette interdiction. En effet, un locataire HLM a la possibilité de sous-louer une partie de son logement aux :
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jeunes de moins de 30 ans : la durée du sous-bail est d’un an renouvelable ;
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adultes de plus de 60 ans ou aux personnes souffrant d’un handicap (contrat accueil familial) : la durée du sous-bail est illimitée.
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Pour ce faire, il vous suffit d’informer le bailleur par courrier avec AR. Le loyer est calculé au prorata du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement. Vous devez également transmettre au sous-locataire une autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours.
5. Le contrat pour la sous-location
Dans le cadre d’une sous-location, le locataire principal agit auprès du sous-locataire comme un bailleur.
a) Quel type de contrat pour la sous-location ?
Le locataire principal et le sous-locataire doivent convenir des modalités de la location. Ensuite, le locataire principal inscrit chacune des décisions prises dans le contrat de sous-location. Le sous-locataire n’a de droit qu’à la limite de ceux du locataire principal. Ce dernier ne peut donc pas s’engager avec le sous-locataire au-delà des droits dont lui-même dispose. Toutes les décisions retenues entre les deux parties seront inscrites dans le bail qui fixera les règles entre elles.
Le locataire principal joindra à l’accord écrit du propriétaire, le contrat de sous-location ainsi qu’une copie du contrat principal. Le contrat de la sous-location relève du code civil, ce qui signifie qu’il n’est pas encadré par une réglementation particulière. Ce qui confère au locataire principal une grande liberté rédactionnelle.
b) Que doit contenir un contrat de sous-location ?
Le bail de sous-location renseigne les informations suivantes :
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le prix du loyer retenu ;
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la date de prise d’effet et de fin de bail de sous-location ;
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la date de paiement du loyer ;
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les charges locatives que le sous-locataire devra régler ;
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la description du nombre de pièces cédées au sous-locataire ainsi que les équipements, pièces annexes comme un parking, un garage, etc ;
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le montant du dépôt de garantie. Ce montant ne peut dépasser l’équivalent d’un mois de loyer pour une location non meublée et 2 mois de loyer pour une location meublée.
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Malgré la signature d’un contrat de sous-location, le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur. c’est lui qui devra répondre en cas de dégâts locatifs par le sous-locataire.
c) Les documents complémentaires au bail de sous-location
Le locataire principal doit également fournir les documents suivants au sous-locataire :
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une copie de l’autorisation écrite du bailleur ;
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une copie du bail d’habitation en cours signé entre le locataire principal et le bailleur ;
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un état des lieux réalisé pendant la remise des clés ;
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un extrait du règlement de copropriété mentionnant : la destination de l’immeuble, la jouissance de l’usage des parties privatives et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chaque catégorie de charges.
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Pensez donc à vous renseigner automatiquement à la mairie de votre commune. Vous recevrez les renseignements sur les démarches à effectuer pour légaliser votre sous-location.
d) Obligations du locataire et du sous-locataire
Comme je l’ai déjà mentionné, aucun lien juridique ne relie le propriétaire du bien immobilier et le sous-locataire. Ce dernier en effet ne conclut aucun contrat avec le sous-locataire, seul le locataire principal est lié au sous-locataire. De même, le locataire principal et le propriétaire sont liés par le contrat de location conclu entre eux.
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Obligations locataire principal
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Étant donné que le propriétaire du logement n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire, c’est le locataire principal qui répond de lui. Ainsi, en cas d’impayés ou de détérioration du logement, c’est le locataire principal qui devra y répondre. Il est responsable des manquements du sous-locataire même en son absence.
C’est pourquoi avant d’effectuer une location intégrale du logement, assurez-vous que le sous-locataire est bien assuré. De plus, veillez à ce que cette sous-location se fasse en toute légalité, avec l’accord du bailleur et en signant un contrat de sous-location. Ainsi, en cas de soucis, vous disposerez d’un recours contre le sous-locataire.
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Obligations du sous-locataire
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Le sous-locataire ne bénéficie pas de la loi d’encadrement des baux de location vide ou meublée. Par conséquent, il n’a aucune relation directe avec le propriétaire des lieux.
De ce fait, il ne peut donc pas faire valoir de droit vis-à-vis de la propriété. Par exemple, si le logement nécessite de gros travaux (à la charge du propriétaire), il ne peut s’adresser qu’au locataire principal.
Par ailleurs, la durée de validité du bail dépend de celle du bail du locataire principal. Par conséquent, si ce dernier décide de mettre un terme à son bail, celui du sous-locataire prend automatiquement fin. Il ne peut pas prétendre un quelconque droit auprès du bailleur.
C’est pour cette raison qu’il est important de fixer clairement toutes les modalités de location par écrit. Vous devez donc rédiger et signer un contrat de sous-location. Ainsi, les intérêts des deux parties, locataires et sous-locataires, seront assurés.
e) L’imposition d’une sous-location
Le locataire principal a l’obligation de déclarer les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location. Bien souvent, le logement est sous-loué en meublé. Dans ce cas, les revenus perçus seront déclarés en tant que revenus industriels et commerciaux. Par contre, si le logement est sous-loué en location vide, le locataire principal les déclarera dans la catégorie des revenus fonciers.
6. La sous-location professionnelle
J’ai parlé jusqu’à maintenant de la sous-location entre particuliers, qui à défaut de vous permettre de constituer un patrimoine, vous aide à amortir vos loyers.
Cependant, il existe un autre type de sous-location qui se répand de plus en plus auprès des jeunes investisseurs. Il s’agit de la sous-location professionnelle.
Dans ce cas-là, vous aurez toujours besoin de l’accord écrit du bailleur, mais le bail qui vous lie au sous-locataire est un bail dérogatoire. L’avantage de ce type de contrat est qu’il vous autorise à percevoir un loyer supérieur à celui-ci fixé dans le bail principal entre le locataire et le bailleur.
C’est ainsi que vous pouvez créer des revenus complémentaires sans passer par la case crédit bancaire.
Cette stratégie peut vous permettre également de tester une idée. Par exemple, vous souhaitez faire de la location saisonnière dans un quartier précis, mais vous n’êtes pas sûr du potentiel de cette idée.
Or, la sous-location vous permettra de tester son potentiel avant d’envisager éventuellement un futur achat. Si votre stratégie marche, vous savez ce qui vous reste à faire.
On peut également se retrouver par moment plafonné par rapport à notre capacité d’emprunt. C’est une excellente voie de création de revenus passifs en attendant de meilleurs jours pour solliciter de nouveaux les banques.
7. Conclusion
A mon avis, la sous-location représente une solution provisoire mais en aucun cas durable dans votre stratégie de développement.
La croissance de long terme exige d’avoir le contrôle sur nos investissements et donc, d’être propriétaire de sa résidence principale (dans le but d’envisager un achat-revente ou bénéficier d’une plus-value latente) tout en planifiant des investissements locatifs.
Avez-vous déjà pratiqué la sous-location classique ou professionnelle ? Quels ont été vos résultats ?
N’hésitez pas à me laisser vos commentaires ou à partager cet article si vous le jugez utile.
A votre succès et épanouissement !
Détélina
Merci pour ton article, très intéressant et très complet. Je ne vois plus la sous location du même oeil ????
À bientôt
Jessica
Merci Jessica pour ton retour ! Effectivement, moi non plus avant de découvrir que c’est un véritable business locatif qui prospère 🙂 A bientôt !
Sujet très intéressant, je n’avais jamais pensé qu’on pouvait en faire un vrai business. Je pense aussi que la maîtrise totale du bien reste essentielle pour des investissements durables. Petite question, est-ce que si ce n’est pas interdit dans le bail, un propriétaire peut quand même avoir des moyens de refuser ?
Bonjour Elodie, Oui bien sûr. Le propriétaire reste libre d’accepter ou refuser une sous-location dans son logement. Il n’a aucune obligation ! Je pense qu’avec la hausse des prix de l’immobilier, cette niche va intéresser de plus en plus de monde. A suivre…
Effectivement la sous-location peut faire partie d’une stratégie plus globale. Par contre, il faut bien faire les choses dans les règles. Merci pour cet article. Maintenant on sait à quoi s’attendre !
Tout à fait Angie ! Il vaut mieux connaître les règles avant d’entrer dans le jeu 🙂
Bonjour,
j’ai une sarl de famille activités commerciales.
Je vais faire un bail pro dérogatoire avec un propriétaire.
Avez vous des conseils?
Wilfrid
Bonjour Wilfred, Oui, consultez en amont un avocat expérimenté en baux commerciaux pour ne pas commettre d’impair et avoir la conscience tranquille.
Bonjour Detelina,
Merci pour cet article interessant.
Vous êtes vous intéressé à la sous location dans le cadre d’une SCI?
Etant donné qu’une SCI ne peut louer un bien immobilier meublé (au risque d’être imposée à l’IS), est-il possible de louer un appartement détenu à travers une SCI à sa conjointe (qui n’est pas actionnaire de la SCI) qui elle meme pourra le sous louer en appartement meublé?
Bien à vous,
Ali
Bonjour Ali, Merci pour votre question très intéressante. Honnêtement, ce cas de figure ne s’était jamais encore présenté. Le mieux est de consulter un avocat fiscaliste. Je peux vous recommander quelqu’un si vous le souhaitez.
Bien à vous,
Merci ! je viens de découvrir votre article. J’envisage depuis peu la sous-location en colocation ( je ne peux emprunter et je n’ai pas de fonds pour le moment) , mais j’avoue que je me pose la question du rendement. J’envisage de louer de très grandes maisons non meublées en campagne et ensuite de faire de la coloc meublée pour retraités. Qu’en pensez-vous ?
Bonjour Elisandre,
C’est une idée très originale ! Bravo pour votre recherche de solutions !
Tout d’abord, vous savez qu’il faut avoir l’accord écrit du propriétaire.
Ensuite, je pense qu’il faut impérativement valider la demande de ce type de produit (une des astuces est de passer une fausse annonce pour voir si vous aurez des appels).
La colocation s’adresse généralement à des personnes qui ont de petits revenus et ne peuvent pas se permettre un logement indépendant. C’est l’étape suivante pour eux. La cible idéale : étudiant, jeunes actifs. Un retraité a normalement sa carrière derrière lui et il a pu devenir propriétaire.
Ceux qui peuvent être éventuellement intéressés ont de faibles revenus et ne veulent pas être seuls. Ensuite, est-ce qu’à la campagne la mentalité est prête pour ce genre de cohabitation ? Vous pouvez innover, bien sûr à condition d’avoir une demande.
Valider la demande, avant toute chose !!!
Tenez-moi au courant. Bonne journée.
Article très intéressant. J’ai une question par rapport à une sous-location professionnelle. Est ce qu’on est obligé de montrer aux sous-locataires les details du bail principal (montant du loyer, les charges, …). Et quelles sont les marges de liberté pour le locataire principale vis-à-vis des sous-locataires ?
Bonjour Adil,
Dans le cas d’une sous-location professionnelle, il est important de faire rédiger par un avocat fiscaliste un bail dérogatoire spécifique vous permettant de sous-louer plus cher que le loyer principal (en toute légalité). Montrer ou pas le bail principal n’a pas une grande importance. Toutefois, je ne pense pas que vous êtes obligé de le faire.
De quel type de liberté parlez-vous exactement ? Le bail dérogatoire permet justement de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux plus protectrices pour le locataire.
Bonjour,
Votre article est très clair bravo. La partie professionnelle mérite un article spécifique afin d’aller plus dans le détail.
Pourriez-vous svp m’indiquer si une structure de type SCI à l’IS permet une activité de sous location professionnelle, ou s’il faut une société purement commerciale de type SAS, SARL, (…) ?
En vous remerciant par avance.
Bonjour John,
Je me suis renseignée. Effectivement, il faut une société commerciale : SAS, SARL…
Bon courage !
Bonjour, et bravo pour cet excellent aricle.
Pourriez vous me recommander une avocat qui pourrait me rédiger un bail pour la sous-location professionnelle ?
Auriez vous également une idée du prix de la rédaction d’un tel document ?
Cordialement
Bonjour Michel,
Je ne connais pas d’avocat spécialisé dans cette thématique mais j’ai trouvé ce site où vous pouvez télécharger un modèle de contrat de sous-location : https://www.legalife.fr/modele/contrat-de-sous-location-d-un-local-commercial/
Sinon, j’ai échangé avec Jean Baudin qui fait de la sous-location professionnelle depuis longtemps. Il a une formation en ligne sur le sujet qui inclut une mise en contact avec son avocat. Voici son site si vous voulez aller plus loin : http://www.moncapitalimmo.com/formations-en-investissement-immobilier/
Bien à vous,
Détélina
Bonjour,
Ma fille, profession médicale en libérale, est sous-locataire dans un cabinet médical. La locataire, elle même propriétaire de parts de la SCI du cabinet, lui a fait un bail commercial (5 jours par semaine, le samedi étant sous-loué à un autre professionnel de santé). Le bail commercial est-il légal ? Peut-elle sortir avant la fin du bail ?
Pour info son sous-loyer est largement supérieur au loyer.
Merci pour votre aide
Franck D
Bonjour Franck,
Il me semble que dans votre cas le contrat est illégal. Pourquoi ? On ne peut pas faire un bail commercial dérogatoire (le sous-loyer est supérieur au loyer de façon légale) à une profession libérale.
Un bail dérogatoire est conclu généralement pour une courte durée : idéal pour tester une activité ou faire face à un rush saisonnier.
Il faut que votre fille relise attentivement le contrat : quelle durée de location ?
Ensuite si la locataire a des part de la SCI, propriétaire du bien, qu’en est-t-il des autres associés de la SCI ? Ils ont donné leur accord par écrit ?
A mon avis, vous avez intérêt à consulter très rapidement un juriste spécialisé dans les baux commerciaux dérogatoires afin d’envisager les démarches à suivre.
Bonjour,
Quel type de bail faut il utiliser pour pouvoir sous louer via sa société ?
Quel type de garantie peut on prévoir pour notamment établir un partenariat dans la durée avec le/la propriétaire ?
Merci pour votre article.
Mehdi
Bonjour Medhi,
Vous pouvez utiliser le bail dérogatoire (précaire). Pour une première sous-location, il est préférable de faire appel à un avocat fiscaliste pour la rédaction du contrat.
La meilleure garantie à avoir dans ce cas-là est d’entretenir des rapports gagnant – gagnant.
Bonjour,
Je découvre votre blog et quelle surprise tant les articles sont détaillés et livrés avec un œil avisé. Avec la foule de pseudo formateurs qui vendent en effet du rêve plus que de la réussite, ça fait plaisir de retrouver de la sincérité dans ce domaine.
Quelques questions à ce sujet :
1/ Je peux lire que vous connaissez Jean Baudin, je m’intéresse à sa formation sur la sous-location, avez vous pu la tester et l’éprouver personnellement ?
2/ Vous évoquez le caractère précaire du bail dérogatoire dans l’un de vos articles, quelle est la durée maximum pour un bail de ce type en sous-location professionnelle ?
3/ Selon vous, la sous-location professionnelle peut-elle être envisagée pour se substituer à un emploi sur 5/6 ans et créer un capital suffisant en vue de s’ouvrir à la liberté financière et investir par la suite plus concrètement dans un patrimoine solide en devenant propriétaire ? (Cette question intervient suite aux recommandations du HCSF de janvier et qui commence déjà à restreindre les possibilités de crédit au delà des 33% d’endettement pour du locatif)
Beaucoup de questions, beaucoup à lire mais votre blog est motivant et inspirant, j’en profite !
Au plaisir de vous lire,
Antoine
Bonjour Antoine,
Merci beaucoup pour votre commentaire qui me fait très plaisir 🙂
Voici mes réponses à vos questions dans l’ordre :
1) Je n’ai pas acheté ni testé les formations de Jean Baudin. Toutefois je le connais et c’est une personne très intègre. Il a eu de très bons résultats avec la sous-location professionnelle et je n’en doute pas qu’il a mis un maximum de valeur dans ses formations.
2) Je pense que la durée maximale du bail précaire dans le cadre de la sous-location professionnelle est de 3 ans.
3) 5/6 ans est une période très raisonnable pour se créer un capital de départ et investir mais vous pouvez aller plus vite en augmentant votre capacité de lever des fonds : étude de marché, présentation pro d’un projet à potentiel, montage du dossier bancaire comme un business plan, force de conviction…
Exploiter la niche de la sous-location professionnelle est bien quand vous avez atteint justement un niveau élevé d’endettement.
Si vous rentrez dans les clous, si vous faites des présentations professionnelles, il n’y a pas à s’inquiéter du durcissement des conditions d’octroi du crédit. Cela permettra d’épurer le marché et il n’y a que les excellents dossiers qui vont rester. Du coût, les prix vont ralentir leur hausse ininterrompue depuis des années.
J’espère que vous allez passer à l’action le plus rapidement possible.
Bien à vous,
Détélina
Bonjour,
Votre article est très bien rédigé mais je suis pas sûr qu’il s’applique à mon cas.
Je souhaite mettre en place une colocation haut de gamme, pour permettre de profiter du cadre de vie agréable en partageant le loyer, le tout en sous location. Quel type de bail me conseiller vous qui me permettent de louer plus cher que ce que je loue ?
Doit je constituer une société pour mener a bien ce projet ?
Y a t’il une différence si je me loge dans cette colocation? Merci.
Cordialement.
Bonjour Florient,
Je lis votre commentaire à propos de votre projet de colocation. J’ai un projet similaire. Avez-vous pu réaliser le vôtre ? J’aimerais en savoir plus pour avoir votre retour d’expérience. Vous pouvez me répondre ici ou par email sur ingold arobase free point fr (écris phonétiquement pour éviter le spam). Merci.
Bonjour Ambroise,
Oui, depuis j’ai réalisé 4 colocations avec 7 logements chacune. Que voulez-vous savoir précisément ? Quelles sont vos inquiétudes ?
Au plaisir d’échanger 🙂
Détélina
Bonjour Détélina,
Je pratique la sous location pro à travers une SAS depuis quelques années en transformant les logements en colocations. J’ai entendu dire récemment que le bail dérogatoire convenait pour la location courte durée et pas pour de la colocation ce qui me semble illogique. Pourriez-vous me donner votre avis ?
Au plaisir.
Bonjour John,
Je suis de votre avis. Cela me semble illogique. Il y a bien des règles qui caractérisent le bail dérogatoire mais il n’est indiqué nulle part qu’il s’applique qu’à la location courte durée. Je pense savoir d’où vient la confusion. Dans les documents officiels il est écrit « bail dérogatoire (de courte durée) » c.à.d. pour 3 ans et non pas pour 9 ans minimum concernant les baux commerciaux. Les gens confondent courte durée (durée inférieure de 9 ans) et la LCD (Airbnb).
Bonjour Florient,
Le bail dérogatoire (précaire) vous permet de sous-louer plus cher de ce que vous louez. Le mieux est de consulter un avocat spécialisé pour sa rédaction.
Oui, vous devez créer une société commerciale, type SAS, SARL… En principe rien ne vous empêche de faire de la colocation dans une sous-location professionnelle et d’y habiter.
Après, je ne suis pas sûre que c’est une très bonne idée de mélanger le côté pro et privé. Il n’est pas simple de co-habiter avec ses propres locataires…
A vous de voir. Donnez-moi des nouvelles de ce projet.
Bonne chance !
Bonjour madame, excellent article, clair précis et impactant. Compte tenu de la situation sanitaire actuelle j’hésite à me lancer dans la sous location à la sortie qu’en pensez vous ? Quid de la fiscalité : Si le sousloueur est une société (Sarl, auto entrepreneur…) qui paye la taxe d’habitation? Je veux dire le propriétaire donnera le nom de la société au impôt ? Idem pour les revenus locatifs ? J’imagine que cela entrera dans la fiscalité de la société du sousloueur? Je vous remercie et prenez soin de vous.
Bonjour Julie,
La sous-location professionnelle est une excellente manière de créer de revenus locatifs sans avoir recours à l’emprunt bancaire. Si c’est fait de manière légale et dans un rapport gagnant-gagnant pour les parties prenantes, cette activité va prospérer en temps de crise ou pas. Pour vous lancer dans la sous-location professionnelle, vous êtes obligée de créer une société type SARL, d’avoir l’accord écrit du propriétaire et de faire rédiger un bail dérogatoire par un avocat fiscaliste.
La taxe d’habitation sera payée par celui qui occupe les lieux et les revenus locatifs rentreront dans le bilan de la société sous-loueur.
Prenez soin de vous également.
Bonjour,
Je me renseigne maintenant depuis plusieurs semaines sur le sujets de la sous location.
Et je pense être prêt a me lancer, mais j’aurais quand même une petite questions.
Est-t’il possible de débuter la sous location sans formation ou faut t’il préconiser une formation avant de se lancer dans se domaine ?
Merci a vous pour tout vos sujets intéressant sur votre blog.
Cordialement
Bonjour Alexis,
Vous pouvez tout à fait vous lancer sans formation en étant très vigilant à chaque étape et en croisant plusieurs avis d’experts. Evitez de consulter des gens qui n’ont jamais investi mais qui donnent obligatoirement leur avis.
Tenez-moi au courant de l’avancement de votre projet.
Bonne chance.
Détélina
Bonjour Détélina,
J’espėre qu ‘en cette période compliquée,vous vous portez bien. J’ai lu votre portrait, et je vois que vous avez une vie extraordinaire,faite de riches échanges culturels,professionnels et humains. Vous rayonnez tel un soleil qui vous donne envie de se lancer dans de nouveaux challenges et je vous dis bravo pour tout ce que vous accomplissez. Personnellement j’envisage de me lancer dans la sous location de meublé . Vous donnez de nombreuses informations intéressantes, mais serait-il possible de m’envoyer par mail un modèle de contrat bail commercial dérogatoire de sous location? Je vous remercie d’avance Détélina.
Thomas
Bonjour Thomas,
Merci beaucoup pour vos mots très encourageants !
J’ai enquêté sur le sujet de la sous-location mais je ne la pratique pas moi-même.
Je peux vous conseiller de télécharger un contrat de bail sur le site du bonbail : https://www.lebonbail.fr/modeles-de-documents/contrat-de-bail-de-sous-location.
Si vous sortez des clous, vos pouvez faire valider le bail auprès d’un avocat fiscaliste pour plus de sécurité.
Bonne continuation !
Détélina
Bonjour Détélina
Je suis fortement intéressé par sous location professionnel
Est ce possible de faire de la sous location dans un domaine privatif un exemple je loue un bien je le meuble je l’équipe bain a bulles grand écran superbe chambre a coucher collation ect.. ensuite je le loue A la demi journée ou la journée ou la semaine ou même pour 2 heures
Est ce possible ?
Cordialement
Merciiii
Bonjour Samy,
Oui c’est possible. Il s’agit de la sous-location avec un bail professionnel. Vous aurez besoin de l’accord écrit du propriétaire. Vous devez également créer une société commerciale type SAS, SARL … qui va signer un contrat de partenariat (rédigé par un avocat) avec le propriétaire.
Sachez que dans ce cadre-là vous serez redevable non pas de la taxe d’habitation (car vous n’habitez pas dans ce logement) mais de la taxe de séjour collectée par Airbnb au moment de la réservation sur la plateforme.
Bonne chance !
Bonjour,
Je vous remercie pour votre article. Je suis en plein recherche d’infos par rapport à la sous-location professionnelle. J’ai investi en 2019 en LMNP, aujourd’hui je me trouve dans l’obligation d’attendre pour refaire d’autres achats, minimum un an. D’ou mon souhait de me mettre à la sous location professionnelle.
J’ai bien compris la procédure pour me lancer mais j’ai une question: Dans le cas, ou je vous faire une sous-location pour du LCD dans une ville comme Paris ou la LCD est pointée du doigt.
Peut-on la faire à Paris, en sous louant un bien destiné à l’habitation ou je dois sous louer un local commercial? comment ça se passe dans des villes comme Paris, Lyon…?
En vous remerciant par avance.
Mira
Bonjour Mira,
Il est possible de faire de la LCD en sous-location à Paris ou Lyon à condition de rentrer dans les clous. La législation a été durcie ces dernières années et c’est plus compliqué. La question à se poser : Est-ce que c’est toujours intéressant ?
Tout d’abord il faut créer une société type SARL… pour l’exercice de cette activité commerciale. A mon avis, il vaut mieux viser des locaux commerciaux car sinon vous pouvez être amené à faire une demande de « changement d’usage » et tomber sous le principe de la compensation de surface.
Renseignez-vous en mairie sur les dernières règles en vigueur pour faire vos calculs.
Bonjour,
Tout d’abord, je vous remercie pour ce super article.
J’ai une question question concernant le statuts de la société commerciale. Est-ce qu’il a des spécificités à renseigner dans ce statuts ? Un statuts bien particulier pour ce type d’activité ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bien à vous,
NA
Bonjour Al,
Je ne pense pas qu’il y a une spécificité à renseigner dans les statuts. Toutefois, je vous conseille fortement de consulter un juriste, dont c’est le domaine, avant la constitution de la société et pour la rédaction du bail dérogatoire.
Bien à vous,
D
Bonjour, vous avez écrit un article très intéressant et je vous en remercie . Cependant, j’aimerais vous demander , savez-vous si une SASU en statut LMNP créée en FRANCE peut faire de la sous location professionnelle en BELGIQUE ou SUISSE ?
Car je suis en train de créer ma société en FRANCE mais j’aimerais avoir la possibilité de « m’élargir » l’internationale ensuite …
Dans l’attente de votre retour.
Bien cordialement.
Audrey
Bonjour Audrey,
Merci pour cette question très intéressante. La première chose à faire c’est de se renseigner sur la législation en vigueur concernant la sous-location professionnelle en Suisse et Belgique. Le pouvoir régional (des cantons) est assez fort dans ces pays, vous n’avez pas exactement la même législation dans toutes les régions.
Concernant les revenus issus de l’immobilier belge, vous serez imposée en Belgique. Vous pouvez faire de la sous-location s’il s’agit de LCD et location professionnelle mais pas de location normale (quand le locataire y met sa résidence principale). Dans ce cas, les règles changent. Le mieux c’est de prendre rendez-vous avec un comptable belge ou suisse avant de vous lancer.
Bien à vous,
Détélina
Bonjour,
Merci pour votre article. Pour moi la question est inverse de la plupart de vos lecteur. Je suis propriétaire d’un 5 pièces à Montreuil, mais j’ai ma résidence principale en province. Il est donc difficile pour moi de gérer convenablement ce bien.
Mon locataire vient de partir et j’envisageais de faire une collocation. (dilution du risque). A la lecture de votre article, je me dis que quelqu’un pourrait être intéressé par l’appartement dans sa globalité pour en faire une sous-location (de la totalité où d’une partie). Comment faire pour trouver quelqu’un qui serait intéressé par ce projet?
Bonjour M. Lemaire,
J’essaierai de vous aider. Ce projet pourrait m’intéresser. Pourriez-vous me contacter par mail svp à detelina.duteil@business-we-like.com pour échanger plus en détail sur cet appartement ? Merci.
Bien à vous,
Détélina
Bonjour,
Avant tout je vous remercie pour ce blog et toutes lesi nformations et conseils que vous partagez avec nous. C’est rare de trouver de ci bons conseils aussi sincères et sans intérêts personnels.
Pour ma part, j’ai toruvé récemment un petit studio super sympa, le seul bémol, je pars en déplacement le mois prochain pour au moins une période de 6 mois. Je vais devoir donc sous-louer. Sauf que j’ai réalisé des travaux de peinture et j’ai meublé le studio (à la base pour y habiter), ça valeur va donc augmenter. Je souahite donc le sous louer plus cher que ce que je verse au propriétaire. Une difficulté supplémentaire (ou facilité je ne sais pas), la relation avec le propriétaire est gérée par une agence (mon seul interlocuteur).
Je me pose donc quelques petites questions avant d’en parler à l’agence :
1- est-ce que j’ai le droit de sous louer plus cher pour une petite période (6mois) ?
2 – est-ce que je peux rédiger le bail par moi-même ? Celà coûte très cher chez le l’avocat, dans les 2000 euros (3* le prix du studio).
3- Comment je peux négocier avec le propriétaire en passant par l’agence ?
Je vous remercie d’avance pour votre aide
Bien coridalement,
Yasmine
Bonjour Yasmine,
Merci beaucoup pour vos mots gentils. En réponse à vos questions :
1.Vous n’avez pas le droit de sous-louer plus cher par rapport au loyer principal si vous appliquez un contrat de sous-location classique. Sinon, il faudra créer une société type SARL et utiliser un bail dérogatoire (d’où la nécessité d’un avocat spécialisé dans ce domaine).
2. Vous trouverez facilement des contrats de sous-location classique en faisant une recherche sur Google par mot clé. Cela ne vous coûtera pas grand chose.
3. Dans tous les cas, vous avez besoin de l’accord du propriétaire. Vous contactez l’agence qui va transmettre votre demande au propriétaire. Ils doivent ensuite vous apporter la réponse du propriétaire. C’est leur rôle.
Bien à vous.
Bonjour,
Dans le cas ou nous voulons louer un appartement nu et le meubler pour en faire une colocation. Est ce qu’il est possible dans ce cas de sous louer chaque chambre individuellement. Exemple : Louer un appartement non meublé 1000 euros , le meubler et sous louer 4 chambres ( 500 euros la chambre ) sachant que le sous locataire vivra dans sa chambre + partie commune ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Oui, il est possible de faire ce type de sous-location à condition d’avoir l’accord écrit du propriétaire, comme le mentionne l’article.
Cordialement.
Bonjour Détélina,
Votre blog est très intéressant et informatif avec des articles utiles et clairement présentés. Concernant la sous-location professionnelle, nous sommes un cas particulier. Avec mon époux, nous détenons plusieurs biens en nom propre, que nous louons en meublé à l’année (entreprise individuelle régime LMP).
Nous aimerions, pour des raisons de gestion de la succession (nous avons un fils ensemble) et de maîtrise de nos revenus et charges, créer une SCI à l’IR pour détenir les biens immos (on les cédera ou les apportera à la SCI), ainsi qu’une société d’exploitation commerciale pour gérer les locations meublées. La SCI louera les biens nus à la société d’exploitation qui les sous-louera (plus cher) en meublé (la société d’exploitation achetera le mobilier afin que la SCI puisse louer en nu pour rester à l’IR). Nous avons deux questions : 1. quel type de société d’exploitation est préconisé pour la sous-location professionnelle (SAS, SARL, …) ? 2. Faut-il toujours un bail dérogatoire spécifique dans notre cas (la SCI et la société d’exploitation sont à nous) ? Si oui, ce bail doit-il être précaire (3 ans maximum) ? Nous avons vu que vous préconisez de consulter un avocat fiscaliste spécialisé, mais nous n’en connaissons pas, malheureusement. On a un notaire et un expert comptable, mais pas un avocat fiscaliste. Connaissez-vous un avocat de confiance à récommander, qui connaît bien ce domaine ?
Merci par avance pour tout conseil ou recommandation que vous pouvez nous apporter !
Catherine et Alain
Bonjour Catherine et Alain,
Merci pour votre commentaire. Tout d’abord, la société commerciale peut être aussi bien une SAS qu’une SARL, tout dépend de vos objectifs. Oui je pense qu’un bail dérogatoire est nécessaire mais pas forcément limité à 3 ans maximum.
Je peux vous recommander un avocat fiscaliste spécialisé dans l’immobilier :
Dimitri Bougeard
tél : 09.50.15.66.69
contact@cabinet-bougeard.com
http://www.cabinet-bougeard.com
Vous pouvez le contacter de ma part et lui poser toutes ces questions.
Bonne continuation !
Bonjour,
Merci pour votre article qui est très clair.
N’est il pas « compliqué » de trouver un propriétaire qui serait d’accord que l’on sous-loue son bien en loc courte durée ? Je me demande quels seraient les arguments pour le convaincre de nous louer son bien par rapport à une autre personne qui y vivrait (et donc moins de risques de dégâts dans l’appart, etc…), qu’a t-il à y gagner ?
Merci par avance
Bonjour Mélissa,
Louer en courte durée demande d’y mettre du temps et de l’énergie à moins d’être un investisseur avisé qui a déjà de l’expérience et a mis en place un système. Il y a beaucoup de propriétaires qui seront contents de louer leur biens tout court. Il faut être honnête, leur exposer votre projet, pourquoi pas leur proposer de louer un peu au-dessus du marché et derrière vous appliquez une marge encore plus importante pour vous.
Il y a aussi des propriétaires qui n’habitent plus dans la même région où se situent leurs biens.
Bien à vous,
Détélina