Les loyers impayés représentent une des plus grandes peurs des investisseurs immobiliers.

Que vous soyez un investisseur débutant ou confirmé, vous vous êtes certainement déjà posé la question : « Comment je vais m’en sortir si mes locataires ne paient pas leurs loyers ? »

Le pourcentage des impayés dans le locatif est très faible. Selon plusieurs sources, les impayés varient entre 2% et 3%. C’est une goutte d’eau dans le domaine des investissements locatifs qui fonctionnent.

Si par malheur cela vous arrive, quelles solutions s’offrent à vous ?

1. Avis d’une juriste

J’ai posé la question pour vous à une juriste, spécialisée dans les litiges.

Il s’agit de Claire Michel, ancienne clerc d’huissier, blogueuse et investisseur. Elle a derrière elle cinq ans d’expérience auprès des huissiers de justice.

Auteure de deux blogs, elle partage des conseils et études de cas inspirés de son expérience sur le terrain :

• • recouvrement-facile.com s’adresse aux investisseurs immobiliers pour les aider à gérer notamment des litiges d’impayés ;

• • devenir-huissier.fr est à destination des élèves huissiers.

Voici les meilleurs conseils de Claire pour trouver rapidement une sortie de crise en cas d’impayé. 

Il est de notoriété publique que la loi française protège les locataires dans le cadre d’un bail d’habitation qui constitue l’habitation principale du locataire. Le bail commercial et le bail professionnel sont moins protecteurs.

En tant qu’investisseur, il est donc normal que les impayés fassent très peur. Pourquoi ?

Dès que vous lancez une procédure judiciaire, vous restez bloqué pendant un an et demi, voire deux ans.

Durant cette période difficile, vous ne percevez pas de loyer, mais vous continuez de payer le crédit et les charges liés au bien sans avoir aucune certitude concernant la date à laquelle vous allez pouvoir retrouver le bien et l’état dans lequel vous allez le retrouver.

C’est une énorme incertitude !

C’est pourquoi tant qu’on n’a pas épuisé toutes les possibilités à régler le litige à l’amiable, il vaut mieux éviter les procédures devant la justice.

2. Eviter la procédure

Le plus important dans une situation conflictuelle avec un locataire est de garder une communication avec lui, si sa personnalité le permet.

Ensuite, la meilleure chose à faire est d’essayer de comprendre la situation :

• • qu’est ce qui s’est passé ?

• • a-t-il de réelles difficultés financières ?

• • a-t-il perdu son emploi ?

• • est-ce qu’il fait face à des dépenses imprévues ?

• • un échéancier est-il envisageable ?

• • est-il de mauvaise foi ?

Echangez de vive voix avec lui pour essayer d’aller dans son sens.

Le feeling est le meilleur conseiller selon Claire, dans une telle situation.

Posez-vous la question de savoir qui vous avez en face. Pouvez-vous lui faire confiance s’il vous promet une régularisation dans les jours qui viennent ou pas ?

En tant que propriétaire investisseur, on fait tout pour choisir le candidat idéal. Cependant, on n’est pas à l’abri d’une erreur.

Voici les trois cas de figure dans lesquels il y a le plus d’impayés :

• • vous mettez en location un logement mal fait et mal équipé, vous attirez par conséquent la clientèle qui va avec ;

• • vous mettez en location un logement magnifique et vous vous faites berner par de beaux parleurs ;

• • le locataire demande de petites réparations locatives mais vous restez sourd à ses demandes => le locataire arrête de payer le loyer pour se faire entendre.

Pour prévenir de futurs problèmes et garder un rapport gagnant-gagnant, la meilleure chose à faire est de rester à l’écoute du locataire.

Un des premiers réflexes à avoir en cas d’impayé, c’est de contacter la personne qui s’est portée caution.

En parallèle, vous avez plusieurs options :

• • passer plusieurs fois voir le locataire ;

• • trouver un arrangement ;

• • proposer de l’aider à déménager ;

• • proposer d’éponger une dette si, en contrepartie, il s’engage à partir.

La priorité est d’éviter la procédure judiciaire et d’essayer de s’entendre. Faire des concessions vous coûtera certainement de l’argent, mais beaucoup moins que ce que vous risquez de perdre lors d’une procédure longue de deux ans.

3. Procédure d’expulsion

Analysons maintenant le pire cas de figure.

Comment devez-vous réagir si, malgré tous vos efforts, il y a une rupture de communication. Si, par exemple, le locataire ne vous donne plus aucune nouvelle ou n’ouvre plus la porte si vous passez le voir ?

Dans ce cas, ne perdez pas votre temps, allez voir directement un huissier de justice.

Le conseil d’un avocat n’est pas obligatoire.

a) commandement

Expliquez-lui la situation en lui apportant le contrat de location et un décompte des loyers et des charges dus.

Dans la majorité des contrats de location, il existe une clause résolutoire.

L’huissier de justice se rendra sur place. Qu’il rencontre le locataire ou pas (très important), à partir de cette date, il a deux mois pour vous régler les loyers dus.

Si l’huissier de justice ne rencontre pas en personne le locataire, il y a une copie de l’acte qui est envoyé par la Poste et un avis de passage qui est laissé sur place.

L’huissier de justice a pour mission de tout faire pour rencontrer en personne le locataire.

S’il n’est pas présent à son domicile, le représentant de l’Etat se rendra sur son lieu de travail.

Vous connaissez normalement l’adresse de l’entreprise où il travaille grâce aux fiches de salaire que vous lui avez demandées au préalable.

Si au bout de deux mois, le locataire ne règle pas au centime près la somme due, le bail est résilié d’office.

Vous pouvez alors lancer la procédure devant le juge soit avec un avocat, soit avec l’appui de l’huissier de justice.

b) protection juridique

Claire nous dévoile une astuce pour réduire les frais judiciaires.

A ce moment-là, vous avez déjà réglé environ 100 € à 200 € à l’huissier de justice alors que ce n’est pas de votre faute.

Ces frais seront demandés en justice pour que vous soyez remboursé.

En attendant, contactez votre protection juridique. Nous avons tous de nombreux contrats d’assurance. Que ce soit un contrat propriétaire non occupant, habitation ou véhicule… nous payons souvent tous les mois une protection juridique.

Relisez attentivement vos contrats d’assurance. Il y a souvent une clause qui vous assure une protection en cas de litige. Dans ce cas-là, soit vous avancez les frais et l’assureur vous rembourse, soit c’est l’assureur qui paie directement la facture de l’huissier.

c) règlement à l’amiable

Sachez que vous pouvez proposer à l’huissier un honoraire s’il récupère les clés à l‘amiable avant d’en arriver à l’expulsion. C’est une pratique peu connue mais qui fonctionne à condition que le locataire soit encore dans les lieux.

Il arrive parfois que le locataire règle ses dettes directement à l’huissier. C’est un cas de figure rare mais qui existe. Evidemment, ce serait une bonne nouvelle pour vous. N’allez pas faire une procédure si le locataire a déjà réglé.

Il est également utile de savoir que ce n’est pas parce que vous avez fait appel à un huissier que vous ne pouvez pas vous rendre sur place, ressayez de parler à votre locataire, proposer un échéancier, etc… A tout moment, vous avez le droit de trouver un accord et d’arrêter la procédure judiciaire, surtout si le locataire respecte ses engagements.

Vous avez toujours le bénéfice de l’acte de l’huissier de justice, appelé « le commandement ». Essayez toujours de vous arranger à l’amiable même si la procédure est lancée.

Si vous réussissez à trouver un accord avec le locataire, il faut bien évidemment informer l’huissier pour éviter des frais de saisie abusifs.

d) assignation

En l’absence d’accord au bout de deux mois, recontactez l’huissier de justice pour qu’il rédige une assignation. Le locataire est convoqué à se présenter devant le tribunal.

Si l’huissier de justice ne le fait pas, vous allez voir un avocat rien que pour la rédaction de cette assignation. Vous n’êtes pas obligé par la suite de vous faire représenter par l’avocat.

Si le locataire ne se présente pas le jour venu, le tribunal lui laisse une deuxième chance.

Sachez que, dans ce laps du temps, il a pu être contacté par divers organismes d’Etat pour comprendre la cause des impayés : commissariat de police, services de la Préfecture, services municipaux, assistante sociale, etc…

La politique locale de nos jours oeuvre pour prévenir les expulsions.

e) décision de justice

Et si dans le « pire » des cas le locataire disparaît de la circulation ?

C’est presque une bonne nouvelle. A la deuxième audience, expliquez au juge que votre locataire est parti et vous avez absolument besoin de récupérer le logement.

Plusieurs options s’offrent à vous pour appuyer vos propos :

• • les voisins ne l’ont plus vu ou, au contraire, ils l’ont vu déménager ;

• • la boîte à lettres n’est plus relevée ;

• • le compteur d’énergie dans les communs n’enregistre aucune présence depuis X jours.

Demandez au juge une décision. Si vous l’obtenez et que le locataire est parti, l’huissier est en mesure de procéder à une reprise des lieux.

L’huissier a le droit de reprendre les lieux sans attendre tous les délais laissés au locataire.

Voici, pour plus de clarté, un résumé des délais de la procédure d’expulsion, mis à disposition par Claire.

4. Quel bénéfice de la décision de justice

Vous vous posez certainement la question de savoir si la décision de justice vous aide à récupérer les impayés ou le logement ?

Il faut bien distinguer le fait de récupérer les impayés et le fait de récupérer le logement.

Privilégier toujours la récupération du logement, notamment si vous ne pouvez pas faire jouer l’assurance et que tous les frais d’huissier sont à votre charge. Comptez un budget d’environ 1500 € – 2000 €.

Dites clairement à l’huissier de ne pas essayer de récupérer les impayés pour l’instant, mais de faire uniquement la procédure d’expulsion.

Cette attitude est d’autant plus adaptée si vous pensez que le locataire est dans une précarité financière due à une perte d’emploi. Il pourrait éventuellement régler une partie du loyer.

Dans le cas contraire, si vous savez que la personne gagne très bien sa vie mais que c’est un mauvais payeur, faites aussi la procédure pour récupérer les impayés.

5. Approfondir le sujet

Voici quelques liens utiles pour approfondir le sujet et avoir accès à des formulaires type, des procédures et des notices explicatives.

• • www.justice.fr
  • www.servicepublic.fr
  • www.unpi.org

Les réseaux sociaux sont aujourd’hui une source d’informations et d’entraide. Il y a énormément de groupes Facebook spécialisés dans les différentes niches de l’immobilier. On peut trouver beaucoup de réponses à nos problématiques. La difficulté est souvent de trouver « la bonne réponse » dans le flot d’informations.

J’espère que cet article vous a éclairé sur le sujet épineux des impayés.

Il vaut mieux prévenir que guérir.

Si vous trouvez cet article utile, n’hésitez pas à me laisser un like et à le partager.

A votre succès et épanouissement.

Détélina