Investissement immobilier

9 stratégies de haut rendement

Avant de parler de stratégies haut rendement, ouvrons une petite parenthèse.

Vous avez certainement une vie réglée entre le travail, la famille, les sorties avec les copains et la séance de sport le samedi. Votre chef est absent et vous laisse une grande liberté. Votre salaire suit une légère courbe haussière pendant quelques années, puis il se met à l’arrêt.

Pour en arriver là, vous avez suivi d’abord les conseils de vos parents, ensuite ceux de vos professeurs. Vous avez bâti une carrière respectable mais au final est-ce la vie dont vous rêviez ?

Votre existence est planifiée pour des années à venir. Rien ne sortira des clous. Vous voulez changer votre quotidien, mais ne savez pas comment!

Fermez les yeux maintenant. Redevenez ce gamin de 6 ans capable d’être dans la même journée pompier, footballeur et cosmonaute. Réveillez son imagination, son audace et la multitude de choix qu’il a devant lui !

Vous avez devant vous un boulevard d’opportunités ! En vous y engageant, vous pouvez décider d’être beaucoup plus libre, épanoui et stimulé à condition d’ouvrir votre esprit et de passer à l’action.

⇒ Choix de vie

Quel est ce chemin qui mène vers une vie sur mesure, plus colorée, où on ne subit plus, mais où on agit ?

Un jour, j’ai choisi de m’émanciper et reprendre ma liberté. Mon véhicule de croissance était l’investissement dans l’immobilier. Il m’a permis de me constituer un patrimoine et des revenus passifs.

Votre choix vous appartient. La suite de l’histoire, c’est vous qui l’écrivez.

Je veux partager avec vous tous les raccourcis que vous pouvez prendre dans ce domaine. Ainsi, vous pouvez choisir de vous affranchir du salariat, être rapidement au-dessus des revenus moyens et devenir l’entrepreneur de votre vie.

Dans les stratégies de haut rendement, vous avez d’un côté différents types d’investissement et de l’autre différents modes opératoires (fiscalité, rénovation…).

Il y a deux manières de faire : mettre le focus sur un pilier ou bien utiliser plusieurs leviers pour amplifier l’effet de croissance.

⇒ Stratégies de haut rendement

Elles consistent à faire des investissements qui avoisinent les 10 % de rentabilité, voire parfois plus dans le cas de la location courte durée. En avançant ces chiffres, je reste très prudente. Le bien doit obligatoirement s’autofinancer et vous apporter un cash flow positif.

Julien Delagrandanne l’explique très bien dans son livre « L’investissement intelligent locatif » en traçant la route et l’attitude d’un futur rentier.

La formule importante à avoir en tête, c’est celle du rendement net-net!

1. Achat-revente

L’achat-revente de résidence principale est ce qu’il y a de plus rentable en raison de l’exonération de l’impôt sur la plus-value en vigueur actuellement. Pendant plus de 15 ans, c’était mon pilier de croissance favori.

J’ai écrit un article à ce sujet que vous pouvez lire ici : Achat-revente : le pilier favori des rentiers.

Malgré les récentes déclarations d’hommes politiques souhaitant une taxation de la plus-value issue de la vente de la résidence principale, la loi n’a toujours pas été modifiée.

Il y a aussi l’achat-revente d’un bien à court terme. La fiscalité est moins lourde que celle qui s’applique aux revenus fonciers issus de la location classique.

Les plus-values immobilières bénéficient d’une fiscalité spécifique : un impôt forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Au pire, vous êtes taxés à hauteur de 36,2% voire moins grâce à des abattements appliqués en cas de détention du bien de plus de 6 ans.

Toutefois, vous ne pouvez pas utiliser cette stratégie plusieurs fois par an sinon vous risquez une requalification en marchand de biens. A vrai dire, il n’y a pas de règle claire dans ce domaine. C’est un métier à part avec ses avantages et défauts.

Si une telle voie de professionnalisation vous intéresse, vous devez disposer déjà de liquidités importantes, car les banques n’aiment pas prêter aux marchands de bien en raison de nombreux abus dans le passé. Cela n’empêche pas que ce métier se porte très bien.

2. Location meublée

Les revenus issus de ce type de location dépassent en moyenne de 15 % ceux issus de la location classique. Il faut vérifier en amont qu’il y a une demande dans la zone où vous investissez.

La location meublée se caractérise principalement par deux facteurs :

– loyer plus élevé
– fiscalité avantageuse grâce au statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP).

Elle vous offre deux options :

Le statut micro-bic est plafonné à 70 000€ de revenus. Vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les recettes pour les locaux meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   La colocation : un levier encore intéressant

Le régime réel prévoit une déduction des charges (intérêts d’emprunt et frais de dossier, assurance du bien, charges de copropriété, électricité, entretien et petites réparations, taxe d’habitation, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, travaux, frais de syndic et de gestion, téléphone et internet…) et un amortissement comptable.

La loi ALUR fixe la liste du mobilier nécessaire pour bénéficier du statut LMNP.

Location meublée

Le bail meublé est de 1 an voire de 9 mois pour les étudiants. Cela laisse plus de souplesse au bailleur, en contrepartie, il peut être confronté à plus de turnover.

Meublez votre logement comme si vous faisiez une scénographie ! Visez à la fois le confort et le pratique pour créer le coup de coeur assuré !

3. Location saisonnière

Un logement ou une chambre se loue beaucoup plus cher à la nuitée qu’avec un bail classique de longue durée. Encore une fois, la rentabilité dépasse facilement les 10%, voire plus. Ce type de location s’adresse généralement aux touristes ou aux personnes en déplacement professionnel.

La location saisonnière avait le vent en poupe les dix dernières années notamment grâce au phénomène Airbnb. De très nombreuses plates-formes de réservation en ligne ont vu le jour.

Depuis la loi ALUR de 2014 et récemment la loi ELAN de 2018, une réglementation plus stricte et complexe a été mise en place par le législateur pour encadrer ce type d’activité.

Les pouvoirs publics ont répondu ainsi à l’inquiétude des hôteliers qui considérèrent la location saisonnière comme de la concurrence déloyale. Ils ont voulu jouer pleinement leur rôle de médiateur face à une augmentation des prix et une baisse de l’offre de locations à l’année.

Vous trouverez ci-dessous une synthèse des quatre cas principaux de location saisonnière :

4. Sous-location

La sous-location est une autre niche qui explose ces dernières années. Le principe est simple : vous sous-louez votre logement en votre absence et vous percevez des revenus passifs à condition d’informer le propriétaire ou d’avoir son autorisation écrite.

Cette activité est encadrée par la loi et reste parfaitement légale lorsqu’il s’agit d’un logement privé. La sous-location d’un logement social est interdite sous peine de résiliation du bail et d’une amande de 9 000€.

J’ai un ami qui a créé il y a environ un an la start-up leavy.co spécialisée dans la sous-location. Sa promesse : « Confiez-nous votre appartement lorsque vous partez en voyage, qu’il soit loué ou pas, on vous garantit votre loyer. » Il propose également des services annexes et l’adhésion à une communauté.

En l’espace d’un an, il est passé de 2 à 50 collaborateurs et ouvre des filiales à l’étranger. Ce fait parle de lui-même du succès de la sous-location. Après la location saisonnière et la colocation, cette troisième niche a encore de belles années devant elle !

5. Colocation

Paris a empiété le pas à Londres ou Berlin dans leur engouement pour la colocation. Ce type de location est plébiscitée pour les grandes surfaces dans un souci d’optimisation et de haut rendement. La rentabilité avoisine les 10% en fonction de la ville choisie.

Les grandes villes universitaires étaient les premières à bénéficier de ce type d’offre. Progressivement, la colocation a fait des adeptes dans les plus petites villes de province.

Conçues initialement pour les étudiants, les offres de colocation intéressent aujourd’hui les jeunes actifs, les familles monoparentales, voire des seniors pour échapper à la solitude.

Comptez un minimum de 50m2 pour 2 personnes, 70m2 pour 3 personnes, 90m2 pour 4 personnes. En vous démarquant de la concurrence par une décoration soignée ou une particularité rare et recherchée, vous apportez une vraie plus-value à vos locataires. Vous aurez une longue liste de candidats et peu de turnover.

L’article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 a réintroduit l’encadrement des loyers en zone tendue mais il reste toujours possible d’appliquer un complément de loyer pour des prestations haut de gamme (terrasse, jardin, vue sur la mer, sous-sol transformé en salle de sport ou home-cinéma…). Dans les faits, la définition de ce terme reste assez floue.

Vous avez le choix de rédiger un bail commun avec clause de solidarité ou un bail individuel.

Cependant, les jeunes fuient le bail commun de peur de devoir assumer le loyer en cas de départ d’un des colocataires. Sauf si vous faites le choix d’accueillir une bande de copains. Dans ce cas, vous vous exposez aux fêtes et au risque d’un départ groupé susceptible de vous mettre dans une situation tendue.

Colocation

La loi Elan a apporté récemment quelques modifications à la législation en vigueur. Elle a instauré une surface minimale de 9m² pour une chambre en colocation à condition d’avoir un volume global de 20m³. Cette règle s’applique aussi bien au bail individuel qu’au bail commun.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :   Bail commercial : 9 spécificités à connaître

Pour en savoir plus, vous pouvez lire mon article La colocation, un levier encore intéressant.

6. Immeuble de rapport

Quelle est sa définition ? L’immeuble de rapport est un bâtiment divisé en plusieurs lots dédiés à la location. C’est le Graal pour beaucoup d’investisseurs ! Une telle acquisition peut vous permettre de bâtir un vrai empire à condition de savoir maîtriser la complexité technique, la gestion de nombreux locataires et les coûts liés à l’entretien.

L’immeuble de rapport accueille généralement un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements allant du studio jusqu’au T3 dans les étages.

Personnellement, je ne vous conseillerai pas de débuter avec un immeuble de rapport car il demande une grande expertise technique. Si toutefois vous voulez jouer dans la cour des grands, commencez par un immeuble de rapport en province à un budget raisonnable (100K€).

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?

– prix au m2 moins cher
– impôt foncier moins élevé
– absence de copropriété et de frais de syndic
– optimisation de l’espace par la rénovation et le réaménagement
– meilleure rentabilité
– possibilité de créer à terme une copropriété et vendre à la découpe pour faire rentrer des liquidités.
– gestion simplifiée car les biens sont regroupés au même endroit

Attention cependant à la viabilité technique du projet et au coût des travaux et à la maintenance. L’état de la façade et du toit sont parmi les principaux points à faire valider avant de prendre votre décision.

7. Division

La division est un autre moyen d’optimiser votre investissement immobilier voire d’acquérir des espaces gratuits. Achetez une grande surface vous permettra d’avoir un prix au mètre carré plus intéressant et moins de concurrence en face.

Vous pouvez ensuite diviser l’ensemble en plusieurs lots et les louer individuellement à un prix plus élevé que si vous aviez une seule famille en locataire.

La division vous offre aussi d’autres opportunités : revendre dans un deuxième temps une partie ou l’ensemble des lots à la découpe. Cela vous permettra de faire rentrer des liquidités rapidement pour continuer à investir ou réaliser d’autres projets.

Il existe deux manières de faire de la division. Dans les deux cas et pour éviter tout problème à postériori, demandez l’avis du syndic avant d’entamer les travaux :

a) faire une division officieuse pour un réaménagement intérieur. Vérifiez en amont le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il n’y a pas d’interdiction expressément écrite. Par ailleurs, si vous voulez toucher aux parties communes, il faut demander l’accord de la copropriété lors d’une assemblée générale.

b) faire une division officielle en créant des lots juridiquement séparés. Dans ce cas-là, vous devez obligatoirement demander l’accord de la copropriété car vous êtes en train de créer une nouvelle répartition des charges pour vos lots.
Ensuite, les démarches à suivre sont les suivantes : faire valider la modification du règlement de copropriété auprès de votre notaire et faire venir un géomètre pour définir les nouveaux espaces habitables.

A la fin, faites le différentiel entre l’enveloppe d’acquisition et les revenus issus de la location ou de la revente. Vous verrez que vous êtes largement bénéficiaire car une partie de cet ensemble vous revient gratuitement.

8. Parking

Acheter pour louer un parking est une méthode très répandue auprès des débutants ou les jeunes en quête d’une croissance rapide. En effet, comme le prix d’achat n’est pas très élevé, cette stratégie est adaptée au petit budget. En plus, vous pouvez espérer une rentabilité supérieure à 10%.

Il faut viser évidemment des villes ou des secteurs où il est difficile de se garer pour que vous n’ayez aucune vacance.

Parking

Si vous voulez viser encore plus haut, il est possible d’acheter un lot de plusieurs parkings. Il y a quelque temps, j’avais vu des annonces sur seloger pour des lots de 10 voire 30 parkings à l’achat. Cette approche est intéressante car vous achetez en gros forcément à un prix moindre. Par contre, vous investissez des sommes plus importantes.

Les boxes fermés se louent également pour du stockage ou du rangement. Des particuliers ou des entreprises sont à la recherche de ce type de produit.

Avant de vous lancer, utilisez la bonne vieille méthode : mettez une fausse annonce pour tester le marché ! Ne négligez pas cette étape, surtout si vous êtes novice en la matière et que vous avez décidez d’acheter 10 parkings d’un coup.

Une bonne adresse : le site d’annonces immobilières pap.fr vous propose l’achat de tout type de contrat de location, y compris celui d’un parking.

9. Caves

La hausse ininterrompue des prix de l’immobilier ont fait naître un nouveau marché ! Après la location de parking, c’est au tour des caves d’être dans le viseur des investisseurs. Si vous avez une cave et que vous ne l’utilisez pas, pensez-y !

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Mais l’achat de caves constitue un marché à part entière. C’est très tendance dans les grandes métropoles, notamment à Paris et proche banlieue où la recherche de mètres carrés supplémentaires est un vrai enjeu.

Les caves sont surtout louées pour stocker des objets pouvant resservir ou des archives. Les boxes de stockage ont exactement la même fonctionnalité.

J’ai trouvé plusieurs sites proposant la location de caves ou d’espaces de stockage en général : unepièceenplus.com, https://www.ouistock.fr/louer-box, costockage.fr, unsouestunsou.com ou shurgard.fr.

Faites-y un tour pour vous rendre compte des offres et des prix pratiqués.

10. A éviter

Comme vous pouvez le constater, la location nue de longue durée ne figure pas dans cette liste. C’est ce qu’il y a de moins rentable aujourd’hui et qui risque de vous demander un effort d’épargne, à proscrire absolument si vous voulez enclencher un cercle vertueux.

Je déconseille également d’investir dans le neuf. Vous achetez cher et les gains qu’on vous promet de faire grâce aux programmes de défiscalisation atterrissent dans la poche des intermédiaires. La liste des inconvénients de s’arrête pas là : vous ferez certainement un effort d’épargne et il n’est pas certain que votre bien aura pris de la valeur au bout de 9 ans.

La seule façon d’être gagnant dans le neuf est de supprimer les intermédiaires : achetez un terrain, faites construire une maison, vendez-la ou faites une division et vendez une partie qui vous remboursera l’autre partie.

Au vu de tout ce je j’ai énuméré jusqu’à présent, vous avez déjà une idée plus claire sur la stratégie de haut rendement qui vous convient.

N’imitez personne ! Paul, Jacques ou Aymeric que vous admirez, n’ont pas forcément le même âge, salaire, situation familiale ou priorités que vous. Vous êtes unique ! Agissez donc en fonction de vous, vos contraintes et vos points forts.

⇒ Points importants

Il existe encore d’autres types d’investissements rentables mais que je n’aborderai pas ici car je ne les ai pas expérimentés ou étudiés de près. Il s’agit de l’achat de murs commerciaux, d’entrepôts, de la construction de maisons ou de promotion immobilière.

Vous pouvez les tester séparément ou plusieurs à la fois. Pour allez chercher plus de rentabilité, il y a quelques points incontournables. Soyez donc vigilant concernant :

– les quartiers en plein aménagement
– le prolongement de lignes de transport
– les espaces qu’on peut avoir gratuitement (combles, sous-sol total)
– les grands jardins à diviser pour vendre une partie
– les biens avec travaux
– la plus-value que vous faites en négociant une forte baisse à l’achat
– l’optimisation et l’agencement des espaces
– la fiscalité que j’aborderai dans un prochain article

Tout le monde peut devenir millionnaire en 30 ans, mais il s’agit de faire mieux pour compresser le temps et profiter pleinement de votre vie.

En agissant intelligemment et sans faire de grosses erreurs, vous pouvez tout à fait y arriver en 3, 5, voire 10 ans. Ensuite, la machine sera lancée et le temps travaillera pour vous !

Par contre, ne croyez pas des formateurs qui vous promettent de devenir rentier en 1 an en suivant une méthode miracle. Je n’y crois pas moi-même. Tout dépend de combien vous avez besoin pour vivre. Cette nuance change tout. Si votre récipient financier est de 800€ ou 1000€, oui c’est possible, en faisant de la location courte durée en gestion directe. C’est très chronophage mais surtout, je pense que vous méritez mieux !

L’important c’est d’avancer dans la bonne direction en capitalisant sur une croissance continue.

Vous savez tout maintenant ! A vous de jouer. Quel sera votre prochain véhicule pour avancer dans l’immobilier : un train, un avion, un vélo ou bien une trottinette 🙂

Faites-moi rêver et partager votre choix et point de vue en commentaire sous cet article.

A votre succès et épanouissement !

Détélina

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4 thoughts on “9 stratégies de haut rendement

  1. merci Dételina pour cet article super intéressant. je me permets d’ajouter sur la location saisonnière qu’il y a une niche intéressante concernant les résidences principales : lorsqu’on ne loue qu’une partie de son logement (et qu’on continue à y résider pendant la présence des locataires) on échappe totalement à la règle des 120 jours ce qui devient très intéressant. Elise

  2. Bonjour,
    je compte mixer la colocation(un t4), la courte durée(un t2) et la sous location(2t2). tout cela en deux ans.
    Je pense me générer des revenus conséquent et accélérer pour quitter à terme mon emploi.

    1. Bonjour Wilfred, C’est très bien d’avoir un plan précis. Vous mixez trois niches très rentables. Par contre, commencez un type de location, maîtrisez-le parfaitement avant de passer au deuxième. Ne faites pas tout en même temps. Restez focus sur une problématique pour bien l’optimiser. Bonne chance !

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