Investir dans l’immobilier demande une très bonne connaissance de la fiscalité en vigueur.

Le monde complexe dans lequel on vit exige plus d’investissement personnel dans tous les aspects de notre vie. La maîtrise des règles appliquées au domaine de l’immobilier n’échappe pas à ce constat.

Apprivoiser la fiscalité soit par nos propres moyens soit avec l’aide de professionnels n’est plus une option, c’est une obligation.

Le mieux c’est d’associer une stratégie de haut rendement avec une connaissance approfondie de la fiscalité dans le domaine de l’immobilier.

Vous pouvez découvrir mon article sur les 9 stratégies de haut rendement, utilisées par les investisseurs pour démarrer et faire rapidement du cash-flow positif.

 1. Focus sur la location meublée

Aujourd’hui en France il est bien plus intéressant de faire de la location meublée plutôt que de la location nue.

Cependant il y a des règles à respecter pour chaque propriétaire qui souhaite se lancer dans cette activité.

Le logement doit être à usage d’habitation, considéré comme « décent » et comporter à minima les équipements suivants : 

• • • Literie avec couette ou couverture

    • Volets ou rideaux dans les chambres

    • Plaques de cuisson

    • Four ou four à micro-onde

    • Réfrigérateur

    • Congélateur d’une température maximale de – 6°C

    • Vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants

    • Ustensiles de cuisine

    • Table

    • Sièges

    • Étagères de rangement

    • Luminaires

    • Matériel d’entretien adapté aux caractéristiques du logement

 2. LMNP ou LMP

Les loueurs de meublé sont affiliés à l’un de ces deux statuts : loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou loueur de meublé professionnel (LMP) en fonction de leurs revenus.

Ces statuts s’appliquent aussi bien aux personnes physiques qu’aux SCI, SARL familiale ou SAS…

Le statut de LMNP est attribué par défaut si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000€ ou la moitié des revenus professionnels du foyer.

A l’inverse, le statut LMP est appliqué lorsque les recettes annuelles pour l’ensemble des membres du foyer dépassent 23 000€ sur une année civile et sont supérieures aux autres revenus professionnels.

Cette règle est respectée même pour un exercice comptable fait en cours d’année.

3. LMNP et optimisation fiscale

Pour être un investisseur immobilier prospère, il est recommandé d’avoir à la fois une vision de court terme et une vision de long terme.

Le statut de loueur de meublé non professionnel permet de limiter considérablement l’imposition des revenus locatifs.

Cliquez sur le lien pour obtenir => Le guide de location LMNP.

Quelles sont les principales caractéristiques de ce statut ?

Tout d’abord le statut LMNP s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux logements anciens, utilisés en tant que résidence principale ou saisonnière.

Le loueur de meublé doit déclarer ses revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) soit au régime forfaitaire (Micro-BIC), soit au régime réel.

Le Gouvernement fixe le seuil de passage entre les deux régimes. Il est important de suivre l’évolution de la réglementation dans ce domaine qui est plutôt dynamique.

 a) régime Micro-BIC

Le régime Micro-Bic est relativement simple à mettre en place. Il n’y a pas d’obligation d’engager un expert-comptable.

Le régime forfaitaire s’applique si les recettes locatives ne dépassent pas 72 600€ annuels ou 170 000€ pour les meublés de tourisme.

Dans ce cas-là, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. A noter que ce régime ne permet pas la création de déficit.

Le Micro-BIC est adapté aux petits investisseurs qui se lancent dans l’immobilier. 

b) régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est considéré comme une niche fiscale.

Il s’applique si les recettes locatives annuelles sont entre 72 600€ et 818 000€ ou sur demande à l’administration fiscale. Au-delà de ce montant, vous rentrez dans la catégorie du régime réel classique.

4. LMNP au régime du réel simplifié

Il permet de déduire des recettes des charges liées à la gestion du bien, d’appliquer des amortissements et de créer du déficit.

 a) charges déductibles

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles :

• • •    Assurance du propriétaire non occupant (PNO)

    •     Assurance pour loyers impayés

    •     Frais liés aux annonces ou la prospection

    •     Frais d’énergie : électricité, gaz, eau

    •     Abonnement internet et téléphone

    •     Frais pour des travaux d’entretien

    •     Cotisation foncière des entreprises (CFE)

    •     Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

    •     Frais de comptabilité

    •     Honoraires du notaire, commissions d’agence    

    •     Intérêts d’emprunt

    •     Frais de dossier

    •     Taxe foncière ou d’habitation

    •     Charge de copropriété telle que l’honoraire du syndic

b) charges amortissables

Un autre avantage non négligeable du statut LMNP réside dans la possibilité d’amortir la perte de valeur du bien pour une période donnée. Pour le mobilier, il faut compter entre 3 et 10 ans, alors que pour l’ensemble immobilier cette période s’étend jusqu’à 30 ans.

Chaque année, le propriétaire peut déduire de ses recettes locatives le montant estimé de la perte de valeur du logement.

Bien évidemment, pour appliquer la règle de l’amortissement, il faut déclarer des bénéfices.

Si vous profitez déjà du dispositif de défiscalisation immobilière lié au déficit foncier, vous ne pouvez pas bénéficier sur la même période des avantages liés aux amortissements.

Toutefois le législateur a prévu la possibilité de les reporter sans limite dans le temps. Par conséquent, les amortissements peuvent s’appliquer une fois le dispositif du déficit foncier terminé.

5. Déficit foncier

J’aimerais dire un mot sur le mécanisme de déficit foncier que tout le monde ne connaît pas forcément.

Ce principe a été créé par la loi Balladur en 1993. On crée du déficit foncier lorsqu’un propriétaire-bailleur voit ses charges excéder les revenus locatifs.

Son objectif est d’encourager la rénovation des logements anciens détenus par des particuliers.

L’idée est simple : vous achetez un bien nécessitant rénovation pour le louer. Vous réalisez des travaux d’entretien et d’amélioration des locaux. Le coût de ces travaux crée du déficit foncier.

Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700€ par an de votre revenu imposable. Les montants excédant cette somme sont reportés sur les revenus fonciers futurs pour une durée maximale de 10 ans.

La loi de finances pour 2023 a doublé le plafond du déficit foncier pour les années 2023, 2024 et 2025 en le fixant à 21 400€. Cependant pour être admis à bénéficier de ce nouveau plafond, les travaux doivent concerner la rénovation énergétique.

 6. Conclusion

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse que celle appliquée à la location nue. Toutefois, il faut respecter des critères définis par la loi, souvent évolutifs.

Les avantages varient en fonction de l’option choisie : régime au réel simplifié ou régime forfaitaire.

Pour avoir la sérénité d’esprit, je vous recommande de :

• • •   faire de la veille juridique dans le domaine de l’immobilier

• • •   faire appel à des experts-comptables ou des gestionnaires de patrimoine

Je vous souhaite de bons investissements 🙂

Détélina