Investissement immobilier

Commencer par investir à l’étranger

Investir à l'étranger

L’objectif de cet article est de vous démontrer comment avec une seule opération, vous pouvez être propulsé en tant qu’investisseur. Ouvrez votre esprit et faites travailler votre imagination.

Mon premier investissement a été à l’étranger. Quand les prix de l’immobilier du pays où vous résidez sont trop élevés, rien ne vous empêche de commencer par investir à l’étranger.

Les banques françaises prêtant difficilement pour des investissements étrangers, pour ce genre d’opération, il conviendra soit de disposer de fonds propres autosuffisants, soit d’avoir un apport conséquent avec une structure juridique adaptée au pays pour prétendre aux prêts bancaires locaux. Privilégiez les banques françaises représentées à l’étranger. Les prix dans certains pays peuvent être très attractifs, c’est le cas encore aujourd’hui en Europe de l’Est.

L’achat-revente a été pour moi une révélation ! Cela m’a permis de changer ma vision de l’investissement et de comprendre que la prise de risque et la vitesse d’implémentation sont étroitement liées à la croissance de chaque personne.

A mon avis, ce procédé est adapté à ceux qui veulent rapidement bâtir un patrimoine important et devenir indépendant financièrement.

Comment j’ai découvert les vertus de l’achat-revente ? C’est une histoire personnelle.

1. Contexte

Comme je l’ai mentionné à plusieurs reprises, je suis née en Bulgarie et je garde avec mon pays natal un lien sentimental. J’ai suivi à distance tous les changements qui ont transformé la Bulgarie les 20 dernières années.

J’ai pu voir dans les années 2000 la croissance et l’explosion d’une bulle spéculative dans l’immobilier qui a fait beaucoup d’heureux et malheureux. Par chance ou clairvoyance, je fais partie des premiers.

La Bulgarie a un climat continental (très chaud en été et très froid en hiver) et bénéficie d’un relief très varié. Beaucoup de touristes, notamment Russes, Allemands ou Scandinaves passent leurs vacances sur la côte de la Mer Noire.

Je voyais à chaque retour l’intérêt grandissant des étrangers, notamment des Anglais, pour acheter des maisons ou terrains à construire.

En 2003, je suis allée boire un café chez une amie de ma mère qui venait d’acheter une maison dans le quartier le plus huppé de la côte maritime. L’endroit est célèbre en partie grâce à la résidence d’été du dernier roi bulgare.

J’ai été accompagnée de mon mari et au lieu de passer un après-midi à parler de tout et de rien, on a pris une décision qui allait nous propulser dans le monde des investisseurs.

Investir en Bulgarie

2. Affaire à saisir

A cette époque, la Bulgarie se préparait pour entrer dans l’Union européenne. Le pays devenait de plus en plus attrayant pour des entreprises ou investisseurs étrangers. L’attractivité des prix de la terre était en partie liée aux restrictions légales pour les étrangers de devenir des propriétaires fonciers.

J’ai compris qu’avec l’entrée du pays dans l’Union européenne, cette interdiction allait être supprimée pour uniformiser le droit des pays européens. Il y avait donc une carte à jouer, mais il fallait agir vite.

L’opportunité s’est présentée toute seule à nous. En allant prendre un simple café un après-midi ensoleillé, l’amie de ma mère nous a annoncé que le terrain en face du sien était à vendre !

Il nous a fallu 3 jours pour que l’idée fasse son chemin. Une fois la décision prise, rien ne pouvait plus nous arrêter.

3. Banque à convaincre

En rentrant en France, la première chose que nous avons faite a été de prendre rendez-vous avec notre banquier pour lui exposer notre projet. J’ai été très enthousiaste et convaincue du bien-fondé de l’investissement. C’était sans compter avec la prudence excessive des banques classiques.

Après avoir déployé tous les arguments en ma possession, j’ai obtenu un NON définitif. Pourquoi ?

J’ai appris plusieurs choses :

– la banque n’allait pas me prêter pour acheter à l’étranger

– la Bulgarie était complètement méconnue sous l’aspect investissement

– la banque ne prend aucun risque

C’était une énorme déception pour nous qui, paradoxalement, compte tenu de la faiblesse des arguments opposés par la banque, nous a renforcés dans l’idée que nous étions sur le bon chemin.

4. Plan B

La somme pour l’achat de cette maison n’était pas très importante. C’était un paramètre-clé : plus le prix est bas, meilleures sont nos chances pour avoir une belle plus-value à la revente.

Le budget nécessaire pour l’acquisition de ce terrain idéalement situé était important pour la Bulgarie de l’époque et très raisonnable pour la France. C’était un pari tout à fait jouable.

On a donc fait appel à la famille pour récolter les fonds nécessaires. C’était un crowdfunding familial qui a très bien fonctionné. Quand on a plus le choix, on devient créatif !

Je remercie les personnes qui nous ont fait confiance et nous ont permis de réaliser ce premier investissement. Ils ont été les premiers à en profiter car à la base nous avons acheté pour y construire notre résidence secondaire.

5. Projet ambitieux

Une fois l’acquisition terminée, je me suis lancée dans la constitution d’une équipe capable de mener la construction d’une maison de vacances de 500 m2. J’ai engagé une architecte de renom et un chef de chantier. J’étais au début d’une aventure très excitante.

Dans mon imagination, je voyais une propriété mélangeant le style français et l’architecture bulgare qui offrait des espaces de réception et une pièce entièrement transformée en bibliothèque. Le jardin, le quartier et la proximité de la mer étaient des atouts incontournables.

Je suis rentrée en France et j’ai continué à travailler à distance pendant plus d’un an et demi avec toute l’équipe, y compris un avocat que j’avais engagé pour faciliter les démarches avec l’architecte et le service de l’urbanisme.

Plus les plans d’architecte prenaient forme, plus je me heurtais à la lenteur de la bureaucratie.

Je me suis rendue compte qu’il était très difficile d’avoir une collaboration satisfaisante dans ces conditions et d’exercer un contrôle à distance sur l’avancement du projet.

Projet d'investissement immobilier

6. Changement de programme

J’ai obtenu le permis de construire avec plusieurs mois de retard. J’ai eu le temps de déchanter concernant l’efficacité de l’administration mais aussi la capacité à mener à distance efficacement un projet aussi ambitieux. Les premiers doutes ont germé dans mon esprit.

On était en 2007 et la crise financière battait son plein. Des nouvelles pessimistes des marchés financiers arrivaient par vagues jusqu’à la Bulgarie. Il y avait à l’époque un décalage de 6 à 8 mois entre les événements en Europe de l’Ouest et leurs conséquences en Europe de l’Est. Je me suis donc rendue à l’évidence : la crise des subprimes a créé un tsunami qui allait impacter tous les domaines y compris l’immobilier bulgare.

La situation économique devenait tendue et les investisseurs sont devenus passifs.

La Bulgarie avait bénéficié entre 1997 et 2007 d’une hausse ininterrompue du prix de l’immobilier et j’avais tous signaux au rouge qui m’indiquaient que des changements importants allaient se produire.

7. Vendre au meilleur moment

La décision de vendre et de se retirer n’a pas été facile à prendre. Je m’étais investie pendant plus de 3 ans pour imaginer une maison extraordinaire, obtenir le permis de construire, trouver une équipe, négocier avec l’administration…

J’ai connu de nombreuses difficultés mais j’ai su m’adapter et les surmonter. Par contre, quand la crise financière a éclaté, la situation échappait à mon contrôle. Il était évident qu’il fallait arrêter d’injecter des sommes importantes dans un marché incertain.

En 10 ans les prix de l’immobilier avaient formé une bulle spéculative. Notre acquisition a connu une augmentation de 100 % par an.

Courant 2007, on a affiché un prix de vente de 700 % supérieur au prix d’achat. On n’était pas pressé et on a attendu l’acheteur idéal. Quand tous les indicateurs de crise se sont mis dans le rouge à la fin de l’été, on a baissé radicalement le prix. L’acheteur idéal est apparu en 1 mois.

Sans le savoir au moment de la signature c’était une performance extraordinaire. On a réussi à vendre le terrain et les plans de construction avec une plus-value de 600 %.

Un mois après la vente, la crise financière est arrivée en Bulgarie. Les prix de l’immobilier ont été gelés dans un premier temps pour ensuite dégringoler à des niveaux historiquement bas.

Crise de l'immobilier

Dix ans plus tard, si le marché immobilier bulgare n’a toujours pas retrouvé son dynamisme et les prix de l’époque, notre investissement d’alors aurait encore aujourd’hui une valeur bien supérieure au prix d’acquisition.

8. Conclusion

Cette histoire a une fin heureuse. C’est ce que j’appelle « prendre le dernier train ».

Le banquier français qui nous avait refusé le prêt 5 ans auparavant était très heureux du succès de l’opération. Il est allé même jusqu’à nous dire : « Vous avez bien fait de ne pas m’écouter ! »

Aveux d’échec qui mettait en lumière les limites du système.

Cette opération nous a permis d’être propulsés dans l’investissement immobilier. On a compris par un concours de circonstances le potentiel de l’achat-revente à condition de se retirer au bon moment. La plus-value réalisée nous a permis de continuer à investir à Paris.

Cette première expérience était très formatrice pour moi ! J’en ai déduit plusieurs conclusions :

– suivre son intuition

– être persévérant

– ne pas écouter des personnes qui en savent moins que vous

– ne pas se fier aux préjugés

– la prise de risque porte ses fruits

– les opportunités sont partout, à nous de les saisir

– suivre l’actualité économique

– savoir s’adapter aux changements

– lâcher prise pour partir à la conquête de nouveaux territoires

Quelle a été votre première expérience d’investissement ? Avez-vous pensé à investir à l’étranger ?

Si vous avez aimé cet article, laissez-moi ci-dessous un commentaire, je serai ravie d’avoir votre retour d’expérience.

A votre succès et épanouissement !

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7 thoughts on “Commencer par investir à l’étranger

    1. Tout à fait ! Depuis je crois qu’il existe un ange gardien 🙂 qui est plutôt notre propre intuition. L’obtention du permis de construire était tellement dure + la crise des subprimes = tout indiquait qu’il fallait partir. C’était d’autant plus difficile de se désengager car j’avais déjà versé un acompte au constructeur qui avait refusé d’autres chantiers pour être présent au nôtre. Au final, j’ai préféré perdre un peu plutôt que tout ! C’est dans ces moments-là qu’on grandit le plus.

  1. Trop bien. J’adore ton article. Il est plein de vie et de motivation. Ça fait du bien de voir que d’autres sont passés par là ! C’est encourageant pour aller toujours plus loin et vivre ses intuitions à 110%. Et du coup, aujourd’hui, que penses-tu de l’investissement en dehors de son propre pays ? Et peut-on trouver un credit dans des banques étrangères ? Merci pour cet article puissant en tous les cas

    1. Merci beaucoup Corentin 🙂 J’ai écrit cet article d’un trait car je porte cette histoire depuis 15 ans et je pense qu’elle peut servir à d’autres.
      J’encourage toujours d’ouvrir son horizon. J’ai commencé à investir là où je connaissais le mieux, mais au même moment, je savais qu’il y avait des opportunités dans toutes les capitales des Pays de l’Est : Budapest, Prague, Berlin de l’Est où il y avait de très belles maisons bourgoises ou lofts, la partie ouest étant bombardée, détruite et reconstruite avec un style très moderne. Maintenant beaucoup d’architectes et designers s’y sont installés et les prix ont flambés. Il y avait tellement de possibilités et avec le pouvoir d’achat des Français la marge de manoeuvre était large.
      Je pense qu’aujourd’hui le Portugal et l’Espagne sont les pays les plus finançables par les banques françaises. Sinon, elles prendront une garantie forte (hypothèque) sur un bien détenu en France.

  2. Superbe article tres inspirant. Et tres belle histoire.
    Je vis en Espagne et en effet l’espagne mais surtout le Portugal pour l’instant sont assez intéressants.
    En Espagne une banque ne finance pas facilement un etranager ( max 80% du prix d achat si residence principalle, 60% si investissement) Apres il faut négocier, etc..
    au Portugal les avantages pour les expats sont énormes car ils essayent d’attirer cette population.

    Je m’intéresse beaucoup a la Belgique, l’Espagne et la France pour l’immobilier. En fait selon le style de bien, chaque pays a ses avantages et ses inconvénients. (je crois que je viens de trouver une idée pour un prochain article sur mon blog 😉 Merci Détélina. )

    A biento j’espere.
    Stephane

  3. Bonjour Stéphane,

    Super ! Merci beaucoup pour ce partage d’informations. Effectivement, le Portugal offre aujourd’hui beaucoup d’opportunités et je pense qu’il va continuer à attirer des expatriés et des investisseurs. Dans l’Europe de l’Ouest il reste le pays le plus abordable en terme de prix. Avant de se lancer, il faut bien étudier l’offre et la demande.
    Je suis ravie de t’inspirer des nouveaux sujets de blog !
    Au plaisir de continuer à échanger.
    Détélina

  4. Merci Détélina;
    Je viens de lire ton article. Je fais de l’immobilier depuis maintenant 3 ans avec aussi quelques coquettes histoires.
    J’anime un blog sur un sujet n’ayant rien a voir avec toi. Bravo pour cet article. Il est bien car on sent que tu as de l’expérience dans le domaine. C’est rassurant pour les personnes qui viennent visiter ton site.

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