Investissement immobilier

La taxation des plus-values immobilières

Taxation des plus-values

L’immobilier connaît une fiscalité variable en fonction de la nature du bien.

Quel est aujourd’hui l’impôt sur les plus-values immobilières en France ?

1. Tour d’horizon

Les résidences principales sont exonérées de l’impôt au titre des plus-values. Il n’y a pas d’exception à cette règle.

Les biens concernés par la taxation des plus-values sont les résidences secondaires, les logements locatifs y compris ceux qui sont vacants, les locaux commerciaux, les terrains et les parts détenues dans des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier, également connue sous le nom de « pierre papier » ou des SCI (Société Civile Immobilière).

Les plus-values immobilières sont taxées aujourd’hui au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % et une surtaxe de 2 à 6 % lorsque les plus-values sont supérieures à 50 000 €. Il existe toutefois des abattements en fonction de la durée de détention du bien.

Pour bénéficier de l’exonération totale de cet impôt, il faut être propriétaire du bien depuis 22 ans. Cette durée est étendue à 30 ans en ce qui concerne l’exonération totale des prélèvements sociaux.

Dans tous les cas de figure, c’est le notaire chargé de la vente qui établit la déclaration de plus-value et règle l’impôt pour le compte du vendeur si nécessaire.

Pour déterminer les gains nets lors d’une vente d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif, on se base évidemment sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Le prix de vente peut être minoré de certains frais, liés à l’élaboration des diagnostiques obligatoires, à la commission de l’agence immobilière ou à l’acquittement de la TVA.

Le prix d’achat peut être majoré des frais engagés pour la réalisation de travaux tels que : la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration, réalisés uniquement par une entreprise.

Dans ce cas, il faut fournir à l’administration fiscale les justificatifs ou appliquer une déduction forfaitaire de 15% pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.

2. Règles à respecter

Soyez très scrupuleux dans l’archivage des factures, cela vous épargnera beaucoup de temps et d’énergie au moment de justifier la déduction fiscale.

Si les travaux ont été réalisés par vous-même, vous ne pouvez malheureusement pas prétendre à l’abattement fiscal.

Réfléchissez donc quel est votre intérêt : faire les travaux vous-même ou engager une entreprise ! Le facteur « temps et énergie » devrait être également pris en compte.

Sachez que les travaux exclus de tout abattement fiscal sont la rénovation et les réparations locatives que les locataires peuvent prendre en charge dans certains cas.

Il existe un cas d’exonération d’impôt sur la plus-value concernant votre résidence secondaire.

Pour en bénéficier, il faut remplir plusieurs conditions:

– le prix de vente doit être utilisé pour acheter votre résidence principale

– avoir mis en vente la résidence secondaire avant d’acheter la résidence principale

– la vente de la résidence secondaire doit avoir lieu dans un délai normal après l’achat de la résidence principale (environ 1 an)

– ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années

Ce cas de figure s’applique uniquement pour la vente d’un logement. Le terrain à bâtir et le local professionnel ou commercial sont exclus de ce dispositif.

Avant de vendre sa résidence secondaire, il est donc judicieux de faire ses calculs.

Si vous avez l’impression de perdre de l’argent avec un bien peu occupé à l’année, faites vos calculs avant de le vendre.

Pour l’amortir, vous pouvez tester la location courte durée avec ses avantages (très rentable) et inconvénients (chronophage).

L’arrivée de « Airbnb » a modifié considérablement les habitudes des propriétaires et rendu la location courte durée incontournable dans les grandes métropoles.

Quel est votre avis sur ce mode de location ? L’avez-vous déjà testé ?

Si vous avez aimé cet article n’hésitez pas à me laisser un commentaire ou à le partager sur les réseaux sociaux.

A votre succès et épanouissement !

Détélina

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