Acheter des murs de boutique peut être une bonne stratégie d’investissement de long terme à condition de bien maîtriser le sujet.

Le régime du bail commercial est encadré par les articles L145-1 et suivants du Code du commerce. 

Quelles sont les principales caractéristiques d’un bail commercial ? Voici une synthèse qui vous aidera à vous repérer dans cet univers très juridique.

1. Définition

Le bail commercial est le contrat par lequel un bailleur loue un local à un commerçant, industriel ou artisan dans le but que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale.

L’article L-145-1 du Code du commerce impose quatre conditions pour qu’un bail soit considéré « commercial » :

• • un contrat de bail
  • un local commercial
  • un fonds de commerce
  • l’immatriculation du preneur

Vous l’avez compris, le bail commercial concerne essentiellement l’immobilier d’entreprise. Celui-ci comprend les bureaux, les locaux commerciaux, les entrepôts, les usines, les hangars ou les locaux d’activité.

Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Si le preneur est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé.

Ce statut lui donne accès au droit au renouvellement du bail ou à l’indemnité d’éviction.

2. Droits et obligations des différentes parties

Les différentes parties sont tenues de respecter certaines obligations :

a) Obligations du bailleur

La première obligation du bailleur est de délivrer un local dont le preneur pourra jouir paisiblement pendant toute la durée du bail.

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. A l’issue de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail (moyennant un préavis).

Les principales obligations du bailleur sont :

• • • L’obligation de délivrance

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire les pièces mentionnées dans le contrat (local, parking, caves, etc.). Il doit également délivrer le local libre de toute occupation. Pour cela, il doit s’assurer que les précédents locataires ont effectivement libéré les lieux.

Le bailleur doit s’assurer que les pièces louées sont en bon état. Toutefois, il n’a pas à équiper le local de façon spécifique par rapport à l’activité du locataire. Son rôle est avant tout de s’assurer que le local puisse accueillir une exploitation.

Cette obligation se matérialise par la remise des clés à la date de prise d’effet du bail.

• • • L’obligation de garantie

Tout d’abord, le bailleur doit garantir le locataire des troubles de droit. Il doit s’assurer que personne ne puisse revendiquer un droit sur le bien loué : droit de propriété concurrent sur le local, une servitude, etc.

Globalement, on distingue trois types de garanties :

⇒ garantie des vices cachés

Le bailleur doit s’assurer de l’absence de tout vice caché dans le local loué, qui en empêche l’usage. Si des défauts causent une perte au preneur, il doit être indemnisé.

⇒ garantie d’éviction

L’éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette garantie porte sur des actes commis par le bailleur ou une tierce personne.

⇒ garantie dans l’exercice de l’activité

Il peut être prévu une clause de non-concurrence ou d’exclusivité à la charge du bailleur. Dans ce cas, il s’engage à ne pas faire un deuxième bail dans le même immeuble pour une activité concurrente à celle déjà en place.

b) Obligations du locataire

La première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges prévus inscrits dans le bail commercial. Ensuite, il ne doit pas modifier les locaux et doit exercer réellement l’activité prévue.

• • • Le règlement du loyer

Les deux parties fixent les modalités de règlement du loyer : la périodicité, la date et le moyen de paiement. La prescription des loyers est de cinq ans. Au-delà de cette période, le bailleur n’est plus en droit de réclamer sa dette locative.

• • • Le respect de la destination des lieux

Le locataire doit non seulement respecter la destination des locaux loués, mais aussi éviter tout comportement susceptible de gêner les autres occupants de l’immeuble.

Il ne peut cesser son activité, sauf :

⇒ pour prendre des vacances

⇒ en cas de force majeure (maladie, suivie d’un stage de reconversion ou de promotion professionnelle d’au moins un an)

Il est également interdit au locataire de toucher au gros oeuvre ou de changer la disposition des lieux sans l’autorisation du bailleur. A défaut, il risque la résiliation du bail sans indemnité d’éviction.  

• • • L’obligation d’entretien

Le locataire a l’obligation d’entretien et de réalisation des réparations locatives. Cependant, il le fera en fonction de la répartition des charges de réparation définie par une clause spécifique dans le bail. Le principe est que le bailleur prenne à sa charge l’ensemble des gros travaux.

3. La Durée du bail commercial

La loi Pinel du 18 juin 2014 fixe la durée minimale d’un bail classique commercial à 9 ans. Chaque période de 9 ans est subdivisée en période de 3 ans. Au terme de chacune de ces périodes, le loyer peut être révisé.

Par principe, le loyer doit correspondre à la valeur locative du bien. La révision du loyer doit donc refléter l’évolution de cette valeur locative sans dépasser l’indice du prix de la construction.

Il est possible de plafonner le loyer au moment du renouvellement du bail au delà de 9ème année dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer. Cette option dépend de la volonté des deux parties et peut s’appliquer également pour un bail reconduit par accord tacite au-delà de la 12ème année.

Au terme de la durée du bail, le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Dans ce cas, il devra en faire la demande 6 mois avant l’expiration du bail par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bailleur refuse, il devra lui verser une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est déterminé en fonction de la valeur du fonds de commerce.

4. Le loyer du bail commercial

Le bailleur est libre de fixer le loyer d’un bail commercial pour une première location. En effet, il n’est pas obligé de tenir compte du loyer de la précédente location ou des loyers de référence. Il revient donc au locataire de négocier le prix avec le bailleur. Cependant, le montant du loyer initial dépend de plusieurs paramètres :

• • la localisation ;
  • la surface ;
  • le standing des locaux ou de l’immeuble ;
  • les installations et agencements ;
  • le type et le nombre des commerces autorisés par le bail ;
  • la présence ou non d’un pas-de-porte à verser (droit d’entrée) ;
  • le prix pratiqués par le voisinage.

Si le local est prévu pour plusieurs commerces, le loyer sera plus élevé. En revanche, si le bailleur exige le versement d’un pas-de-porte, le locataire peut obtenir un meilleur loyer.

La nature exacte du pas-de-porte devra être précisée dans le contrat. Ce montant sera déduit des bénéfices du commerçant s’il correspond à un supplément de loyer. En revanche, s’il s’agit d’une indemnité versée au bailleur, il peut être considéré comme une dépense non déductible.

La révision du loyer d’un bail en cours dépend des modalités définies à la signature du contrat. Le statut des baux commerciaux offre une grande liberté au bailleur de proposer diverses modalités.

• • loyer sans clause d’indexation
  • loyer avec clause d’indexation
  • loyer avec une partie fixe et une autre variable

Le montant du dépôt de garantie est fixé d’un commun accord entre les deux parties. A noter que le dépôt de garantie n’est ni une recette (les sommes ne sont pas imposables) ni une charge (les sommes ne sont pas déductibles du résultat du preneur). 

5. Le bail de courte durée

Il existe un autre type de bail proposé pour un usage de boutique ou de commerce : le bail de courte durée, prévu par l’article L145-5 du code du commerce. Sa durée maximale ne peut pas excéder trois ans (Loi Pinel du 18 juin 2014 ).

Quel est l’intérêt de ce type de bail ? 

• • pour le propriétaire : tester son locataire (aucun droit au renouvellement au profit du locataire et en cas de signature d’un second bail à la fin des trois ans, le loyer n’est pas plafonné ;
  • pour le locataire : tester la rentabilité de son activité pendant une courte durée.

6. Le bail avec clause « tous commerces »

Si le locataire n’est pas sûr de poursuivre son activité de base jusqu’à la fin du bail, il peut signer un bail commercial avec une clause dite « tous commerces ». Elle lui permettra de changer librement d’activité durant la durée du bail, sans avoir à demander préalablement l’autorisation du bailleur. Cette clause l’autorise également à céder son droit au bail à une personne qui n’exerce pas forcément la même activité que lui. 

Le loyer d’un bail avec clause « tous commerces » est plus élevé que celui d’un bail commercial classique. 

7. Sous-location du bail commercial

Une sous-location partielle ou total des locaux est possible si une clause spécifique est prévue dans le contrat ou si le bailleur donne son accord. 

Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer principal.

Les revenus de la sous-location seront imposés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) s’il elle porte sur des locaux nus et au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’il s’agit de locaux meublés.

Une sous-location irrégulière peut conduire à une résiliation du bail.

8. La répartition des charges et travaux

La répartition des charges et des dépenses doit figurer dans le contrat de bail. Pour ce qui concerne les travaux, le code civil prévoit que le locataire se charge des réparations locatives et du petit entretien (rénovation des murs et des sols, entretien des appareils, sanitaire et volets extérieurs, etc.). Les dépenses relatives à l’ancienneté du local et des grosses réparations incombent au bailleur. Le bail commercial doit clairement spécifier ces tâches afin de prévenir tout litige futur.

En outre, c’est généralement le locataire qui paye les impôts, taxes et prime (assurances, taxe foncière). Ces charges sont en réalité de la responsabilité du bailleur. Pour que le locataire s’en occupe, une clause du bail doit clairement le notifier. 

9. Résiliation et fin d’un bail commercial

Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail et de donner congé au locataire dans des cas bien précis, définis par l’article L 145-4 du Code du commerce :   

• • construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble
  • réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
  • exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
  • en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain

Le congé est donné avec un préavis de 6 mois avant l’expiration du bail ou d’une période triennale. Toutefois, les deux parties peuvent convenir d’un délai plus long. Si le bail est en cours de reconduction tacite, le congé peut être délivré 6 mois minimum avant le dernier jour d’un trimestre civil. Ce congé prendra effet à la fin de la période triennale suivante.

Le locataire a deux options pour prévenir de son départ :

• • par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception : lorsqu’il s’agit d’un congé à l’échéance d’une période triennale ou pour un départ à la retraite ;
  • par acte d’huissier : lorsque le congé intervient au terme du bail.

10. Conclusion

Investir dans des locaux commerciaux pourrait être une stratégie complémentaire à d’autres investissements plus classiques. Il est toutefois important de choisir un emplacement central ou sur un axe stratégique pour limiter le risque de vacance locative.

Les principaux avantages d’un bail commercial sont :

• • diversité des offres ;
  • moins de concurrence ;
  • rendement supérieur à l’immobilier résidentiel ;
  • stabilité du locataire pendant 9 ans ;
  • effort limité en terme de gestion ;
  • liberté de rédaction du bail permettant une répercussion des charges importantes telles que les taxes et impôts locaux, voire même de gros travaux de mise aux normes.

En revanche, je suis sceptique sur l’opportunité d’investir dans des biens exploités en résidences-services. Tout d’abord, la rentabilité n’est pas extraordinaire (environ 4 %) et ensuite, on dépend entièrement d’un gestionnaire-exploitant, avec tous les risques et aléas que cela comporte. Il s’agit des :

• • résidences étudiantes ;
  • résidences de tourisme ;
  • résidences affaires ;
  • résidences sénior médicalisées ou non (maison de retraite, EHPAD…).

J’espère que cet article vous a donné envie d’explorer une nouvelle piste : celle de l’immobilier d’entreprise. En général, il y a moins de concurrence et les prix sont plus abordables que l’immobilier résidentiel.

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A votre succès et épanouissement.

Détélina