1. Interview de Stéphane di Bari

Avez-vous l’habitude d’aller à des événements ou des rencontres dans votre domaine d’activité ?

J’ai rencontré l’investisseur belge Stéphane di Bari, que je connaissais déjà, lors d’un séminaire sur l’immobilier. J’ai voulu l’interviewer pour vous faire partager sa connaissance et expérience du terrain.

Voici une rapide étude comparative des spécificités de la France et de la Belgique en matière d’investissement immobilier. 

Un grand merci à Stéphane pour sa disponibilité et générosité !

I. Les grandes différences entre la France et la Belgique en matière d’investissement immobilier :

a) fiscalité

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel est plus intéressant en France, alors qu’en Belgique c’est la location nue).

b) prêt bancaire

En France le prêt total est à 110 % alors qu’en Belgique on parle de 125 %.

c) division d’appartement

En France, la règle est souple du moment où l’appartement n’est pas revendu. En Belgique la loi exige un permis du service de l’urbanisme et une vraie division immobilière.

II. Comment un investisseur français pourrait financer un achat en Belgique ?

a) venir avec du cash, minimum 40 % de l’achat

b) solliciter les banques à la frontière

III. Les top 3 des investissements en Belgique ?

a) location saisonnière (en fonction de votre emplacement)

b) colocation (beaucoup de potentiel, pas assez exploité)

c) immeubles de rapport (contrôle total de l’investissement)

À Bruxelles, la colocation marche très bien. Seule contrainte : mettre une clause de solidarité dans le contrat.

Pour finir, voici les 3 conseils de Stéphane à tous ceux qui se lancent aujourd’hui dans l’immobilier :

1. 1. 1. formez-vous

      2. n’ayez pas peur

      3. prenez soin de vos locataires

Sur ces derniers mots, je vous souhaite bon visionnage ! N’hésitez pas à prendre des notes afin de profiter pleinement de cette vidéo.

2. Transcription de la vidéo

Détélina : Bonjour. Je suis Détélina Duteil, investisseuse et coach en investissement immobilier.

Aujourd’hui, j’ai le plaisir d’interviewer Stéphane di Barri qui est Belge mais qui habite en Espagne.

Stéphane est expert aussi en investissement immobilier et il a un site qui s’appelle immostart.fr où il partage avec son public de bons réflexes pour investir dans l’immobilier dans plusieurs pays d’Europe.

Donc, à ce titre, je suis ravie de pouvoir poser quelques questions à Stéphane, à commencer par pourrais-tu nous… déjà commencer par te présenter brièvement et puis enchaîner sur quelles sont les grandes différences entre la France et la Belgique en terme d’investissement immobilier.

Stéphane : Ok. Merci beaucoup Détélina. Déjà, je suis Stéphane di Bari. Comme elle vous l’a dit, je suis belge. J’ai une grande passion pour l’immobilier. J’adore ça même si je dois vous avouer que la première fois, je me suis complètement planté. Donc, j’ai fait toutes les erreurs qu’on pouvait faire, je crois…

J’ai appris sur le tas. Certains ont la chance d’apprendre en formation, moi pas. Voilà. Maintenant j’ai un blog sur l’immobilier pour aider les gens à ne pas faire les mêmes erreurs que moi.

Etant Belge justement, c’est facile pour moi de faire la comparaison entre les deux pays.

Donc, par exemple, comme tu me l’as demandé, une différence primordiale entre la France et la Belgique, ce sera sur la fiscalité.

En France, tout le monde va vous le dire qu’il faut louer en meublé, c’est plus intéressant fiscalement. Et donc, la location courte durée est… à part certaines exceptions, tout le monde va vous envoyer vers le loueur de meublé non professionnel.

En Belgique en fait, c’est exactement l’opposé. C’est le nu qui est fiscalement plus intéressant parce que si on investit en tant que particulier dans une location nue, donc une location dans laquelle les gens vont vivre et amener leurs meubles, on ne paie quasiment pas d’impôts.

Je dis quasiment pas parce qu’il y a… on va rajouter un mois de salaire, en forfaitaire. C’est pas réellement…, pardon, un mois de loyer pas de salaire… C’est un montant forfaitaire qui est défini à l’avance. Ce n’est pas vraiment un mois de loyer. Si vous avez des loyers hauts, ça peut être beaucoup plus bas que votre mois de loyer.

On va le rajouter à vos revenus. Vous allez être imposés là-dessus. Et vous pouvez de toute façon déduire les intérêts de votre prêt. Vous faites un prêt à 20 ans, c.à.d. les 17 premières années, vous n’avez pas à payer d’impôts en général.

Détélina : C’est très intéressant !

Stéphane : C’est super-intéressant !

Détélina : … et ça fait toute la différence.

Stéphane : Ça fait toute la différence. Pourquoi ? En Belgique, on donne « l’impression » d’être des investisseurs peureux qui ne veulent pas se lancer énormément. Pourquoi ?

Parce que c’est beaucoup plus intéressant, surtout pour créer du patrimoine, d’être en Belgique et de faire de la location nue. Ça demande quand même moins de travail, moins de maintenance journalière et c’est exonéré d’impôts ! Enfin, pas exonéré exactement. On paie ses impôts mais on en paie tellement peu que ça ne compte pas.

Et donc voilà. C’est la grosse différence !

Une autre grosse différence mais à l’inverse, l’avantage de la France… Il y en a deux qui sont quand-même super avantageux de la France.

1. prêt bancaire

Quand vous achetez et que vous faites un prêt total en France, on parle de prêt à 110 % parce qu’on a 10 % de frais en plus que l’achat pour pouvoir acheter.

En Belgique, on a 16, 17, 18 % de frais en plus pour pouvoir acheter. Donc les banques, pour vous prêter un prêt total, vont monter jusqu’à 125 % et le reste du pourcentage sont des assurances que vous allez devoir payer en plus.

C’est vraiment une grosse différence. Quand on se lance en partant de 0 en Belgique c’est très difficile, surtout maintenant, parce qu’il faut aller convaincre une banque de prendre 25 % de risque par rapport au 10 % de risque en France. Donc c’est beaucoup plus difficile !

2. division d’appartement

L’autre avantage de la France, c’est qu’en France on peut diviser des appartements pour faire de la colocation par exemple. Moi, j’adore la colocation, j’en fais beaucoup en Belgique.

Mais en France, vous voulez diviser un appartement en plusieurs lots, tant que vous le gardez pour vous et vous ne le revendez pas, vous pouvez faire plus ou moins ce que vous voulez.

En Belgique, c’est pas du tout le cas. Il faut un permis d’urbanisme et une vraie division immobilière même si c’est votre appartement et que vous le divisez en plusieurs lots et vous ne comptez pas le revendre.

Donc, on a cette contrainte-là en Belgique. Voilà, ça c’est les grosses différences.

Détélina : Merci beaucoup Stéphane. Effectivement, ça permet d’éclaircir un peu plus le tableau.

Alors moi, j’ai entendu beaucoup d’investisseurs français qui s’intéressent énormément à l’investissement en Belgique mais ils ne savent pas comment se faire financer.

Est-ce que tu aurais quelques tuyaux ou quelques idées à leur souffler ?

Stéphane : Alors parce que j’aime beaucoup Détélina, je vais vous donner un petit secret.

Je vais d’abord répondre à ta question. Déjà un investisseur français qui va venir en Belgique, il faut venir avec du cash !

C’est très difficile d’aller sur une banque belge. Donc je vous l’ai déjà dit : c’est 125 %, donc c’est difficile. Donc une banque belge va vraiment avoir du mal à prêter à quelqu’un qui n’est pas Belge, qui n’a pas ses revenus en Belgique, qui a moins de garanties.

Donc, soit vous venez avec des garanties mais le mieux c’est de venir avec du cash qui va convaincre la banque que vous pouvez investir. Et là, c’est beaucoup plus facile.

Maintenant, le petit secret c’est de savoir que les grosses banques, elles sont aussi bien en France qu’en Belgique. Allez voir les banques à la frontière. Les banques à la frontières, il y en a beaucoup qui sont des banques indépendantes… même si elles sont de grosses franchises. Et certaines d’entre elles, ont une succursale de chaque côté de la frontière. Et elles peuvent prendre des garanties en France pour un prêt belge ou l’inverse quand on est Belge : des garanties belges quand on est Français.

C’est plus compliqué. Il faut trouver la bonne banque. Mais si vous parlez à ces banques-là, c’est plus facile que… Peu importe où vous allez investir. Vous investissez au nord de la Belgique, vous pouvez aller voir des banques qui sont à la frontière limitrophe Belgique-France.

C’est un détail mais ça peut aider. Sinon bien entendu… la plupart des Français qui investissent en Belgique, c’est parce qu’ils du patrimoine à placer.

Encore une fois, c’est super intéressant. On vient, on place son argent. On prend un prêt, d’accord. Mais comme on vient avec de l’apport, on aura toujours un cash-flow positif, vu qu’on a mis de l’apport. Et on a une location nue qui demande pas de travail.

En gros, c’est vraiment comme un placement immobilier.

Détélina : Très bien, très bien. J’aurais une question. Quand tu dis « il faut apporter du cash », à quelle hauteur ?

Stéphane : Si vous voulez pas avoir du mal avec la banque, ce sera minimum 40 %. Pourquoi 40 % ? Parce que la banque va vous prêter 80 % du bien sans trop de problème. Bon, ils vont peut-être commencer la discussion à 60 mais ils monteront à 80 sans problème, les règles sont OK.

Et il va falloir que vous financiez tous les frais annexes : donc il faut 20 % pour terminer l’achat et compter quand même pour être tranquille 20 % de frais annexes : les frais de notaire, les inscriptions immobilières, le crédit.

Détélina : Bien sûr. Très bien. Tu parlais tout à l’heure de la location nue en Belgique. Est-ce que tu aurais d’autres types d’investissement à recommander. Quels est le top 3 en Belgique ?

Stéphane : Ok. Vu que j’investis en Belgique alors… Le top 3, ça dépend ce que vous cherchez. Si vous cherchez la rentabilité, la location courte durée, si vous êtes bien placé, est très facile surtout dans le sud de la Belgique, en Wallonie.

À Bruxelles, c’est très compliqué. À Bruxelles, il faut beaucoup de papiers pour le faire « légalement »… parce qu’ici on parle bien évidemment que vous voulez louer dans les clous en suivant toutes les règles légales.

Donc, la Wallonie facile, Bruxelles difficile, Flandre relativement facile aussi.

Après la location courte durée, ça dépend de la ville, de l’endroit, donc il faut faire des recherches. Ça reste malgré tout super rentable. Vous allez payer de l’impôt bien entendu mais ça reste rentable comme en France.

Vous allez être à un régime où vous pouvez déduire. Ça dépend quel régime vous allez prendre mais voilà. Si vous vous mettez en société, vous pouvez tout déduire. Si vous vous mettez en particulier, vous pouvez déduire très peu mais ça reste super rentable.

Détélina : Les pouvoirs publics ne font pas la chasse à la location saisonnière ?

Stéphane : A Bruxelles limite, à Wallonie non, c’est l’inverse, ils la promeuvent presque. En Wallonie c’est vraiment assez sympa pour le moment parce qu’ils veulent attirer justement ce tourisme facile.

L’autre chose que moi je fais beaucoup. La location saisonnière, moi j’en ai un mais plus de la location saisonnière moyenne durée. C.à.d ce sont des businessmen, des gens qui viennent, pas des sociétés et qui restent… j’en ai un qui est resté un an et demi. On appelle plus ça du saisonnier mais bon, il paie quand même à la nuitée.

Détélina : Wouaou !

Stéphane : Je me plains pas.

Détélina : Parfait !

Stéphane : C’est la colocation. C’est la petite perle rare en Belgique. Les gens ont encore peur de faire de la colocation, ne connaissent pas bien les lois. Et donc justement, ça se fait pas encore beaucoup. La loi n’est pas encore super bien structurée. Et il y a vraiment moyen d’exploser sa rentabilité grâce à la colocation. C’est pas pour rien que j’ai fait de la colocation. Voilà. J’ai plusieurs appartements en colocation justement.

Et si on a du patrimoine, ça reste un très bon placement patrimonial en location nue parce qu’il faut s’en occuper beaucoup moins.

Détélina : Et le troisième type, peut-être les immeubles de rapport.

Stéphane : Oui, c’est vrai. J’oublie ce « type de location » parce que je ne fais que de l’immeuble.

Oui, moi personnellement j’aime être au contrôle de ce qui se passe chez moi.

La maison, la petite maison en colocation, génial… ou l’immeuble de rapport !

Après les appartements, c’est pas que c’est moins rentable. C’est juste qu’il y a une copropriété à gérer…

Détélina : … des frais de copropriété.

Stéphane : Oui, les frais de copropriété.

Détélina : On n’a pas toujours la main sur les frais qui sont votés.

Stéphane : Oui, voilà. Moi, j’évite. J’évite personnellement, c’est un choix. Parfois on n’a pas le choix mais voilà.

Détélina : Je te remercie beaucoup. C’est vraiment très intéressant. Tu disais qu’à Bruxelles c’était particulier. À mon avis la colocation est assez répandue car c’est une des villes européennes très importantes etc…Quels sont les types d’investissements qui marcheraient à Bruxelles ?

Stéphane : Alors, à Bruxelles, la colocation marche très bien. C’est un peu la location courte durée qui a du mal à Bruxelles. La colocation, elle est un tout petit plus régulée mais vraiment un tout petit plus.

Ils vous obligent à mettre une clause de solidarité. Il y a toujours moyen… Ce sont des contrats différents. Ce ne sont pas des contrats de baux de résidence principale. On peut avoir des contrats de baux de droit commun.

Et donc, il y a toujours moyen d’agencer ces contrats correctement pour faire sauter cette clause, si on veut la faire sauter. Mais c’est pas mortel comme clause. La clause de solidarité, voilà, elle est là dans le contrat mais vous êtes même pas obligé de l’utiliser. Voilà, c’est tout.

À Bruxelles, c’est vraiment ça. La clause de solidarité qui a été imposée par la loi. Avant, elle n’était pas imposée, maintenant elle est imposée.

Détélina : J’ajouterais simplement que c’est très favorable au propriétaire parce que tous les colocataires sont solidaires du paiement du loyer. Du coup s’il y a un mauvais payeur, je peux vous assurer que les autres vont lui mettre la pression.

Pour quelqu’un qui se lance aujourd’hui dans l’immobilier, quels sont les conseils que tu aimerais lui donner pour passer à l’action ?

Stéphane : Alors, premier conseil : l’immobilier ça peut être super rentable, enfin moi j’aime bien, c’est super intéressant aussi. Mais ça peut faire mal aussi. Donc, avant de se lancer, bien se renseigner, que ce soit en France ou en Belgique. Ça c’est la même chose. Connaître la loi, connaître le cadre dans lequel on va évoluer, donc si vous voulez faire du meublé, du pas meublé, de la location saisonnière…

Connaître les règles, ne pas penser que tout va aller bien. Faire votre planning, comme si vous allez avoir que des embûches. Parce qu’une fois que vous êtes préparé, vous allez penser à tout ce qui pourrait se passer demain. Vous allez vous préparer et ça va pas se passer. Parce que vous allez être préparés et vous allez prendre des projets immobiliers où justement ces choses-là ne vont pas arriver.

Donc, préparez-vous bien. Parce que j’ai perdu quasiment dix ans sur mon premier investissement immobilier à essayer de récupérer… ce n’est pas des bêtises mais… si j’avais été formé correctement, si j’avais pensé à mettre les clauses correctes dans mon contrat avec le notaire. Si j’avais pensé à faire certaines vérifications que je n’ai pas faites, eh bien, j’aurais pas acheté ce bien-là, j’aurais acheté autre chose ou j’aurais été plus protégé avec les problèmes que j’ai eus par la suite.

Donc, franchement… je sais, on prêche un peu pour notre chapelle parce que j’ai aussi une formation que je vends. Mais oui, préparez-vous. Il y a assez de contenu gratuit sur internet. Lisez les lois tout simplement mais ça c’est le plus gros conseil.

Le deuxième c’est : n’ayez pas peur ! Tout le monde peut le faire.

Détélina : Oui.

Stéphane : Une fois que vous êtes bien préparé… Franchement c’est quelque chose où vous pouvez partir de zéro. C’est très difficile en Belgique si vous n’avez pas d’apport. Mais il y a des trucs malgré tout si vous n’avez pas d’apport.

Pour convaincre la banque, pourquoi pas acheter une résidence principale où on loue une partie… Il y a toujours quelque chose à faire. Donc, c’est génial pour ceux qui partent de zéro, c’est génial pour ceux qui ont des sous. Mais ceux qui ont des sous, ils le savent déjà, croyez-moi, enfin, j’espère.

Et la troisième chose, c’est prenez soin de vos locataires. Souvent on oublie que le locataire content, ça vous fait de la bonne pub, ça vous pose pas de problème. Donc soignez vos locataires !

On pense souvent à la rentabilité. C’est une erreur que j’ai faite au tout début. Donc, pensez à bien chouchouter vos locataires parce qu’après tout c’est eux qui vous paient.

Voilà. Ça c’est les trois conseils :

1. 1. préparez-vous bien

   2. connaissez les lois

   3. chouchoutez vos locataires

Merci !

Détélina : Un immense merci à Stéphane. Comme vous l’avez compris, il maîtrise parfaitement son domaine. Il est vraiment une source d’excellents conseils. Donc, n’hésitez pas à aller sur son site immostart.fr  et aussi de le suivre sur sa chaîne YouTube et sur Facebook, j’imagine et Instagram.

Stéphane et Détélina : Merci beaucoup !

J’espère que cette interview vous sera utile.

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A votre succès et épanouissement !

Détélina